REITs de Varejo

REITsSeguindo nos nossos estudos sobre o mercado de REITs, onde vimos nesse artigo uma apresentação de algumas nuanças para o investidor, depois olhamos uma perspectiva dos REITs residenciais mostrando cada tipo de REIT dentro deste nicho.

Agora vamos falar dos REITs de Varejo, nesses REITs são focados em propriedades ligadas ao consumo. Nós temos nesse nicho três categorias, geralmente os REITs costumam possuir imóveis bem diversificados dentro dessas três categorias, tanto que nem destacamos aqui REITs puros em cada categoria.

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Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor.

Neighborhood Shopping Centers

Nos Estados Unidos é muito comum pequenos centros comerciais que ficam localizados próximos às áreas residenciais. São geralmente conjuntos de lojas que possibilitam ao cliente entrar e sair rapidamente, muito comum encontrarmos nesses mini-centros drogarias, mercados, lanchonetes e uma gama de serviços básicos.

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É muito comum nesses REITs estipularem um aluguel mínimo e depois caso o inquilino supere as vendas acima do mínimo pagam proporcionalmente. Temos um FII apesar de não ser da mesma categoria, trabalhar de forma bem semelhante no brasil aplicando esse mesmo modelo nos alugueis, depois dêem uma olhada no MAXR11B.

Esses centros comerciais tendem a ser muito mais resilientes às recessões. A história já mostrou que a sociedade americana, mesmo nos momentos de grave crise, mantiveram o pode de consumo, claro que nessas fases alguns comerciantes acabam quebrando ou diminuem a expansão dos negócios, mas isso não tem desencorajado os investidores desses tipos de REITs.

O elemento chave nesses investimentos é sempre a localização. Um centro comercial localizado próximo às grandes áreas residenciais e oferecendo uma boa gama de produtos e serviços básicos, tendem a manter o ritmo mesmo em cenários adversos. Localização é um fator muito importante para todos os imóveis, mas nesse setor especifico de varejo é algo crucial.

Regional Malls

AR-141009944.jpg&updated=201410010803&MaxW=800&maxH=800&updated=201410010803&noborderSe os pequenos centros comercias provêem o básico e os Regional Malls são como os FIIs de shopping que temos aqui no mercado brasileiro, podemos citar como exemplo o PQDP11 ou HGBS11 eles tem mais escolhas de lojas para os consumidores e mais lojas de grife.

No mercado temos REITs que exploram pequenos e grandes shoppings, o sucesso está relacionado na capacidade desses empreendimentos de trazerem consumidores. Vale lembrar que os inquilinos de shopping pagam um valor bem superior ao aluguel pago pelos dos “centrinhos comerciais”, porém o poder de receita e consumo dentro do shoppings são superiores.

Nos Estados Unidos hoje tem aproximadamente 1.400 shopping, esses empreendimentos combinam um bom mix de lojas e adicionando atrações que tragam mais clientes, como teatros, cinemas, restaurantes e os quiosques, inclusive esses últimos são uma boa fonte de receita para os REITs, pois os REITS cobram um valor elevado por um espaço bem menor que o ocupado por uma loja.

Os shoppings como varejistas sofrem mais com os ciclos econômicos, para termos uma ideia em 2008 para 2009 as vendas nos shopping caíram de 4,5% a 9,5% e a taxa de ocupação no final de 2007 era de 92,8 e no final de 2009 caiu para 90,8%.

Factory Outlet Centers

Os outlets vem crescendo no gosto do povo desde 1990. Esses centros comerciais são normalmente ocupados por grandes marcas como Gap, Old Navy, Bass Shoes, Liz Claiborne, Polo Ralph Lauren.

GapOs outlets são localizados a alguma distancia das áreas mais populosas a ideia deles e dessas grandes marcas não é competir com seus clientes como os varejistas que estão localizados nos shopping. Geralmente eles ficam localizados bem próximo às áreas turísticas e tem um foco maior nesse publico.

A ideia dos outlets é vender um excesso de estoque, tamanhos que ficam agarrados ou produtos que já saíram da moda. Esses produtos são vendidos em um desconto de 25% a 35% do preço de varejo.

Embora a maioria desses outlets tenham desaparecido, alguns adquiridos, enquanto outros foram vitimas de uma má administração, essas propriedades tem perfumado bons ganhos ao longo dos anos, claro quando bem administrado.

Durante a grande recessão de 2008 os outlets perfuraram muito melhor do que os shopping, os americanos já gostam de uma barganha, mas particularmente quando se veem com dinheiro um pouco mais curto é natural a procura por alternativas mais em conta.

Tanger Factory Outlet é, se não me engano, o único REIT 100% focado em outlet. Ele foi o único REIT de shopping que aumentou o faturamento durante 2009 e fez melhor do que seus pares em 2010.

Outlets como são centrados em um único inquilino, e possuem um custo bem menor do que um shopping, os inquilinos acabam optando por construírem suas propriedades do que alugar. Por exemplo somente 8% das 1740 lojas da Target eram alugadas, vamos encontrar numero semelhantes em outros grandes varejistas como Wal-Mart, Home Deport, Best Buy, Fry Home Electronics e Bed Bath & Beyond, por isso acaba dificultando as opções de REITs dessa categoria.

Quando citei acima o único REIT focado em outlet não quer dizer que outros REITs de shopping não tenham unidades, por exemplo um dos maiores REITs americanos o Realty Income Corporation é dono de 2.496 de propriedades alugadas em formato “triple-net” muito comum nesse nicho de outlets, muito provável que algumas dessas unidades sejam de outlets.

No próximo artigo vamos dar uma olhada nos REITs industriais.

 

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Tudo o que você precisa saber para fazer compras no Paraguai

Fala pessoal, nesse vídeo estou mostrando algumas dicas para fazer compras no Paraguai, o custo da viagem, quais as lojas ir, como chegar e sair do Paraguai sem para na barreira fiscal, onde almoçar lá, quais as melhores lojas para visitar, dicas de segurança e muito mais.

ps. No vídeo mostro o preço do Iphone 6S nos USA mas na hora de mostrar no Brasil escolhi o 6 porque o 6S ainda não tinha preço, ou seja o retorno ainda deve ser maior que o apresentado no vídeo.

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Você precisa de: Ambição e planejamento

Provavelmente estou em viagem mas deixei esse post agendado. Responda rápido: Qual o sentido da sua vida ?

Se não conseguiu responder em menos de 15 segundos, você precisa de assistir o vídeo abaixo, uma verdadeira lição de vida dada por Bill Whittle:

A frase que me chamou a atenção foi: “Vá e faça, você pode dormir quando você morrer…” bem meu estilo, sou um workaholic, isso me impactou de certa forma.

 

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Receita e despesas: Outubro 2015

money_down_toiletAcompanho a minha receita e despesas mensais desde que iniciei o blog pois quero mostrar a maioria dos investidores que é possível alcançar a independência financeira, trabalhando duro, mesmo sem fazer um monte de dinheiro. A ideia é mostrar toda a caminhada rumo a independência financeira os bons momentos e também as dificuldades enfrentadas durante todo o processo.

A imagem no começo do post ilustra bem o meu mês de outubro. Foi uma enxurrada de dinheiro embora que poderia ter sido revertido em investimentos. Não sei se ocorre o mesmo com você, caro leitor, já se pegou com o remorso de gastar dinheiro com bens, alguns sentem prazer em ir ao shopping comprar roupas, ou trocar de carro, ou comprando uma casa nova, ou trocar de celular, enfim eu não consigo sentir prazer gastando, todas as vezes que faço uma compra logo em seguida me vem uma aflição.

Pelo contrario, sinto prazer em economizar, quanto mais consigo juntar no mês, mais tenho a sensação de dever cumprido. Passo os meses que tive uma boa taxa de aporte com uma satisfação maior que nos meses que gastei comprando algo. Meu prazer está mais em economizar do que gastar, de certa forma se você chegou aqui nesse blog acredito que você compartilha desse mesmo sentimento, mesmo que em grau diferente.

É um assunto complexo, porque temos que ter um equilíbrio, não dá pra sair economizando a torto e a direito e não ter os momentos de aproveitar a vida, de que adianta trabalhar de manha, tarde e noite e não poder usufruir mesmo que moderadamente dos frutos desse esforço, não poder fazer uma viagem, jantar fora, comprar o que você gosta.

Por exemplo quando troquei de carro a uns anos atras, fiquei super feliz enquanto estava procurando qual carro comprar, porém quando chegou a hora de pagar fiquei pensando: “Poxa esse dinheiro poderia estar indo para as ações, iria aumentar um bocado a minha taxa de aportes no ano”. Isso me deprimiu de certa forma, e aquela euforia que estava sentido foi embora muito rápido.

Um exemplo parecido foi quando comprei o iMac, fiquei chateado por ter gasto tanto dinheiro em um computador, sendo que existia alternativas mais em conta, porém depois de um tempo com ele, havia dito pra minha esposa que estava satisfeito com a compra, pois o Mac era fantástico, não tinha nem comparação com o windows. Mesmo que triste num primeiro momento, depois eu fiquei feliz por ter gastado aquele dinheiro em um produto que me trouxe satisfação. O mesmo ocorreu com o carro, sou muito satisfeito com o carro que comprei e não me arrependo hoje de ter desembolsado a grana pra trocar.

Um dia escutando o Cocatech consegui ligar os pontos quando ele disse uma frase bem emblemática: “GASTE DINHEIRO AONDE VOCÊ GASTA TEMPO

Conheço pessoas que gastam 400 ou 500 reais num restaurante para comer por 1 ou 2 horas e usam um computador horrível, sendo que o indivíduo passa no mínimo umas 5 ou 6 horas do dia utilizando esse computador.  Por isso que não poupo esforços em despender recursos aonde eu passo a maior parte do meu tempo, pois é isso que vai me trazer satisfação no final das contas.

Por fim deixo um pedido de desculpas a você leitor, por estar tomando seu tempo com um assunto de impressão tão pessoal. Particularmente pensei duas vezes em retirar esses parágrafos acima, mas acabei desistindo por entender que um blog não deve ser apenas um instrumento de compartilhar números e dicas, mas também um canal de estreitarmos a relação, acredito que muitos não seguem o Viver de Dividendos apenas pelo fato de seguir, certamente existe uma afinidade que vai se estreitando cada vez mais quando vocês vão conhecendo um pouquinho da pessoa por traz do Viver de Dividendos.

Sem mais delongas, vamos aos destaques do mês:

  • Paraguai: Não contabilizei no orçamento por ser um gasto muito não recorrente, para não distorcer no futuro o gráfico de despesas por categorias. Nesse mês desembolsei R$12k para comprar dólares para minha viagem que vai ocorrer em novembro, esse gasto manteve o meu aporte no mês de outubro no nível mínimo e provavelmente em novembro também. Além dele ainda tive gastos extra na empresa por conta da Joint Venture que estou fazendo o que acabou comprometendo um pouco o caixa da empresa e não permitiu que fizesse uma retirada extra em outubro/novembro, mas acredito que já em dezembro consiga voltar os aportes aos níveis normais.
  • Despesas gerais: Essa categoria teve um aumento de 42% por conta de uma viagem que fiz no final de semana com a esposa e a minha filha, foi coisa pequena pra um local all-inclusive mas que comeu quase 1k, isso acabou elevando bastante o gasto no mês. De certa forma me senti culpado por estar gastando tanto dinheiro comigo e acabei bancando essa viagem para tirar um pouco o peso da consciência, foi algo pequeno mas acho que eu pra elas entenderem a mensagem no fim das contas. O lado positivo nessa categoria foi que passei a gastar menos com a minha filha, parece que agora os gastos com ela vai se estabilizar em algo entre 300 a 500 reais por mês, vamos ver se vai se manter nesses patamares nos meses vindouros.

despesas outubro 2015
Acima o gráfico gerado pelo YNAB as categorias de despesas são detalhadas na tabela a seguir sendo a ordem de baixo pra cima do gráfico.

Esse mês consegui investir apenas 2k em ações, isso equivale a 20,39% da minha renda mensal.

Veja abaixo um resumo do meu orçamento nesse mês e acompanhe os outros meses:

Receitas
Descrição Valor
Lucro empresa  11.024,12
Dividendos  509,57
Total 11.533,69
Despesas
Descrição Valor
Alimentação
 1.500,43
Automóvel
1.837,46
Casa
2.316,89
Compras diversas
152,94
Despesas gerais
2.596,26
Utilidades
1.077,08
Total
 9.182,31

Entenda como é o meu plano de contas.

Utilizo o método do YNAB para controlar minhas finanças pessoais, veja neste post aqui onde explico mais sobre o método.

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