O caso do MFII11 da bolsa americana e sua fraude

O caso do MFII11 da bolsa americana e sua fraude

Você que tem o MFII11 na carteira é obrigatório assistir esse vídeo, pois vou mostrar um REIT (como um FII americano) que passou por um problema parecido com o MFII11. Você quer saber como se desenrolou a história do ARCP hoje chamado de VEREIT e o que aconteceu depois do escândalo? Bom talvez essa resposta possa te ajudar a tomar a decisão mais correta acerta do que fazer quando o MFI11 voltar a ser operado no mercado.

Aquele velho clichê de o inteligente aprende com seus erros, o sábio aprende com os erros dos outros. Veja como os americanos erraram e tente aprender com os erros deles.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou da lista e quiser comprar empresas de crescimento de dividendos, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

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Compras Dezembro 2017 – NSLU11 – IRM – KRG – FPI

Compras Dezembro 2017 – NSLU11 – IRM – KRG – FPI

Com a venda do EDGA11 fiquei na dúvida se continuava com o dinheiro no Brasil ou se juntava essa venda e somava com o capital americano. Apesar de no momento não está fazendo mais aportes novos no Brasil, resolvi não diminuir o capital que já tenho aqui aplicado. Comprei o NSLU11 entre outros REIT lá fora.

FII Nossa Senhora de Lourdes – NSLU11

Com a venda do EDGA11 resolvi aportar em outro FII e as vezes penso que troquei 6 por meia dúzia. Procurei algumas opções interessantes no mercado.

Não queria Fundos comerciais porque não estava querendo esse setor, visto o que já falei sobre ele no artigo do EDGA11, alguns setores eram interessantes mas eu já possui ativos neles e não queria colocar outros ativos novos como o de logistica, bancário, shopping e hotelaria. Fiquei em busca de algo diferente, coisa que é super difícil aqui no Brasil dado nosso limitado número de FIIs.

Pensei num educacional, mas o que eu tinha pra mim era a melhor opção e as demais não me interessou, pensei no cemitério mas também encontrei alguns problemas por lá, o Cadu me passou alguns fundos de fundos, mas particularmente os que me passou não me agradou, teve um que tinha até um monte de cotas do próprio EDGA na carteira, isso sim seria literalmente trocar 6 por meia dúzia rsrsrs

Sobrou os hospitais. É um setor mais tranquilo a nível de vacância, porém bem conturbado nas negociações dos alugueis. É muito comum o inquilino entrar com processos para redução dos alugueis, e isso pode ser bem impactante a nível de cotação pois o mercado sempre reage negativamente a essas ações.

Além do fato da inadimplência, porque se o inquilino resolver não pagar como vocês despeja ele? Não me parece uma estratégia muito inteligente colocar um monte de doentes na rua. Não é bem visto na sociedade e dificilmente a justaria iria autorizar isso.

Ao entrar nesse setor você tem que ter noção desses dois grandes problemas, não pode comprar as cotas e depois ficar de mi mi mi com isso. Preparado psicologicamente para isso resolvi entrar no ativo do NSLU11, mas lá teria outro problema o BTG era administrado do fundo, eu pensei comigo: por que infernos os melhores ativos que encontro estão nas mãos do BTG Pactual.

Talvez ter o BTG seja bom na questão das renegociações dos contratos, já que dado a postura do EDGA se ele tomar a mesma postura aqui vai dificultar a vida do inquilino em tentar baixar o valor dos alugueis.

Também não tenho certeza se ele mantem a mesma politica administrativa em todos os fundos, certa vez li uma nota deles dizendo que todos os fundos que estão sob sua administração são independentes e que não existe nenhuma diretriz central que dita as regras.

Cada responsável pelos Fundos administram a sua maneira, particularmente não sei se dá pra confiar a esse ponto numa empresa que estava envolvida em problema de corrupção a pouco tempo. Agora vamos ver como eles vão se comportar com o tempo.

O NSLU é proprietário de um hospital e maternidade que desde abril de 2012 está locado a rede D`OR. O hospital possui 198 leitos, sendo 34 de UTI, centro cirúrgico com 10 salas e 2,3 mil médicos cadastrados.

O contrato tem revisional em abril e é reajustado pelo IGPM, o contrato tem inicio em 2006 e vence em 2026. Em 2011, o locatário ajuizou uma ação revisional e o problema que citei acima o fundo vai sofrer com isso de forma constante.

A ultima distribuição foi de R$ 1,57 nesse mês de outubro isso nós dá um Yield baixo de 0,66%. É exatamente aquilo que o Cadu disse no Papo Rico #3 que hoje no Brasil bom fundos estão muito caro, ou você arrisca mais e compra algo mais barato porém com problemas pontuais ou paga caro para aqueles que tem uma distribuição mais regular.

Como minha intenção não é rentabilidade, optei pela estabilidade, por isso mesmo pagando caro acabei aumentando a posição.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 142,08 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 374,4.

Irion Mountain  Inc – IRM

Como agora assinei o DriveWealth Unlimited acaba que eu compro até o último centavo em ação e posso equilibrar melhor a carteira, tem vez que quero comprar 2 ou mais ativos num mesmo mês e sem o serviço do Unlimited era um pouco custoso.

O fundo apresentou uma receita nesse ultimo tri de $966 milhões, quem não conhece o fundo falei sobre ele aqui. Um crescimento de 1,4% comparado ao tri anterior que fechou com $943 milhões. Até o ano a receita do fundo foi de $2,85 bilhões um aumento de 10,7% comparado ao ano de 2016 que apresentou nesse mesmo período $2,58 bilhões. Não é por acaso que esse é o fundo que tem me dado o melhor retorno no ano.

Já o AFFO foi de $210 milhões, no trimestre um baita crescimento de 19% comparado com o AFFO do ano passado que fechou em $176 milhões. O fechamento anula até o momento consta $598 milhões em comparação com $499 de 2016. Os dividendos no ano cresceram 6,8% comparado ao ano anterior, também um numero bem expressivo. Lembrando que esse REIT é bem diferente de todos os demais, esse REIT tem uma exposição muito maior fora do USA, indo um pouco contra a minha estratégia, se você não conhece a minha estratégia de escolha dos ativos, veja esse vídeo.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 68,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 225,87.

Kite Realty Trust – KRG

Minha estratégia desse ano foi aportar mais nos fundos de varejo, continuo aproveitando os baixos preços para aumentar posição em fundos que vejo com o menor risco no setor. Um deles é o KRG que vem sofrendo bastante na cotação, se o IRM está na ponta de cima da rentabilidade o KRG está na ponta oposta.

Porem os resultados do fundo não são tão bons quanto o IRM, mas tenho acompanhado de perto e tenho visto uma reestruturação que me parece que irá render frutos, no entanto lembre-se que esse ativo como alguns outros do setor e o FPI são mais investimentos especulativos do que seguros. E todo investimento especulativo tem seus riscos, veja o caso recente do EDGA11 que fui aportando nele no inicio do não e depois o fundo não se saiu muito bem tive que vender no prejuízo. Então tem que ter noção bem do que está fazendo senão acaba se embolando.

O fundo terminou o tri com um AFFO de $41,8 milhões uma redução em comparação ao ano anterior que foi de $43,6 milhões. Isso deveu-se a venda de quatro propriedades e a quitação de dividas. Lembrando que o fundo possui atualmente 117 imóveis sendo 2 em desenvolvimento, o primeiro deles é um shopping que está na sua fase II e já tem 100% das lojas pré-alugadas e a construção de um projeto com a Universidade de Notre Dame que incluirá um complexo varejista, apartamento e um centro comunitário, tudo com um custo previsto de $89,2 milhões.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 49,61 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 164,30.

EPR Properties – EPR

Esse daqui está sofrendo igual o KRG na cotação, porém sem motivos algum. O KRG até considero justificado a pressão do mercado, principalmente por conta do risco que ele oferece. Agora o EPR é meio infundado esse desespero do mercado, veja só o fundo apresentou nesse tri uma receita de $151,4 milhões representando um crescimento de 21% comparado aos $125,6 milhões de 2016.

Se pegarmos o ano todo até o momento teremos uma receita de $428,3 um crescimento de 18% comparado com ano anterior. Já o AFFO foi de $264,7 milhões ou $3,73 por ação em comparação com o ano anterior temos $227,2 milhões ou $3,56 por ação um crescimento de 5% nos resultados.

Enquanto o mercado se desespera no EPR eu vou aumentando minha posição.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 24,12 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 79,88.

Farmland Partners Inc – FPI

Todo o mês eu tenho pego o resto da grana que sobra na conta e colocado nesse fundo, então basta ler os posts passados sobre ele para entender a conjuntura.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 2,55 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 8,45.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $286,56 ou seja R$ 949,06 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
FII Nossa Senhora de Lourdes NSLU11 20
Irion Mountain  Inc IRM 31
Kite Realty Trust KRG 41
EPR Properties EPR 6
Farmland Partners Inc FPI 5

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Deixa eu largar essa piada aqui, antes que o Gilmar Mendes atrapalhe a brincadeira

 

 

 

 

Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

Novembro de 2016 – Dividendos recebidos

bbpo11Esse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

Procuro ativos que proporcionem segurança na distribuição acima de altos retornos, minha ideia não é enriquecer da noite para o dia, mas sim criar uma cesta de dividendos que me permita receber rendas por gerações.

Vale lembrar que esse mês já superou todos os dividendos recebidos no ano passado, e continuo caminhando firme para bater a meta de 800,00/mês em dividendos, atualmente já estou em 862,12 de média, acredito que dezembro não vai me decepcionar.

Vamos dar uma olhada no destaque desse mês:

BB Progresso II – BBPO11

Quanto tempo temos que não falamos de FII aqui no blog. Depois que você começa a comer Salmão, fica difícil se acostumar com o gosto da sardinha, rsrsrs brincadeira hein pessoal. Eu sou um amante dos FII, tanto que tenho vários na minha carteira.

Liquidei as minhas ações brasileiras sem dó quando precisei, mas os FII não tive coragem. Qualquer dia conto mais sobre isso.

Rolou nesses dias umas noticias sobre o fechamento de agencias do BB.

O Banco do Brasil anunciou nesta segunda-feira (21) que irá fechar 402 agências em todo o país (veja a lista completa no final da matéria) nos próximos 12 meses, como parte de seu plano de reestruturação. Para os clientes das agências que terão suas atividades encerradas, a migração para uma agência mais próxima será automática: não é necessário realizar qualquer procedimento, de acordo com o banco. Noticia aqui.

A manada como sempre desesperada saiu vendendo o BBPO. Pra ter uma ideia, no dia da noticia a cotação fechou com uma queda de 6,49% pior de tudo foi que tive que acompanhar tudo isso sem poder fazer nada, pois estava me preparando para vir a Frankfurt e nem conseguia abrir o PC nesses dias.

Você deve estar se perguntando: se sai uma noticia dessas que o BB vai fechar agencias e o cara tem um Fundo de Investimento que aluga agencias ao Banco do Brasil, não era pra ele ficar desesperado?

Quem sabe o que comprou não perdeu nenhuma noite de sono com essa noticia. O fundo tem um contrato atípico, lembra que sempre falei pra vocês procurarem FIIs com essa características, dê uma olhada nos posts de compra de FIIs.

Pelo contrato que o Fundo possui ele tem garantia de aluguel dos imóveis até 2022. Se o Banco de Brasil decidir fechar alguma agencia que ele tem alugado com o BBPO deve pagar todos os alugueis de hoje até 2022.

Esse contratos atípicos nao tem só características como essa, eles por exemplo nos protegem da inflação, garantindo que teremos um reajuste de acordo com a inflação atual, evitando assim aquelas negociações de contrato que acaba jogando as cotas pra baixo.

Por isso que o Viver de Dividendos as vezes, opta por um ativo com menor rentabilidade mas com maior segurança. Nessas horas os incautos da rentabilidade choram.

Em resumo nos cotistas do BBPO temos certa “segurança” até 2022, portanto até lá sigo sócio do Fundo, depois de 2022, certamente eu não continuarei, minha visão é que esse movimento do BB será cada vez maior, aquele modelo que conhecemos aí no Brasil de bancos com varias agencias espalhadas, isso está com os dias contatos.

Aproveitando já fica aí um aviso se você trabalha como funcionário de algum banco, principalmente esses de varejo, já começa a mexer os pauzinhos porque a coisa vai daqui pra pior para sua categoria.

Viver de Dividendos Responde

Estamos fazendo um novo quadro aqui no blog. Muitas vezes pessoal comenta aqui no blog mas fica meio difícil de responder por texto, pensei em fazer um cast respondendo alguns comentários e também a duvida de alguns leitores pode ser a duvida de outros novos que estão chegando por aqui.

Pincei alguns comentarios que rolaram essa ultima semana, confira as minhas repostas abaixo:

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou da Johnson & Johnson JNJ ou de outras empresas semelhantes a ela, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

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Utilize a RemessaOnline para enviar dinheiro para a conta da corretora ou para enviar remessas ao exterior de forma fácil e barata.

Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 35,20
FII BB PRGII BBPO11 R$ 52,52
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 54,82
FII GALERIA EDGA11B R$ 27,92
FII EUROPA EURO11 R$ 39,60
FII ANH EDUC FAED11B R$ 58,41
FII RIOB RC FFCI11 R$ 20,27
FII RB CAP I FIIP11B R$ 42,45
FII S F LIMA FLMA11 R$ 30,91
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 27,60
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 34,80
MAXI RETAIL  MAXR11B R$ 21,55
FII D Pedro PQDP11 R$ 13,13
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 12,56
RB CAPITAL RENDA II  RBRD11  R$ 192,50
Total   R$ 664,24
Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
PROCTER & GAMBLE CO PG 6,56
COLGATE PALMOLIVE CO CL 3,82
PAYCHEX INC PAYX 5,80
REALTY INCOME CORP O 3,81
STAG INDUSTRIAL INC STAG 11,92
EPR PROPERTIES EPR 12,54
CHATHAM LODGING TRUST CLDT 11,93
OMEGA HEALTHCARE INVESTOR INC OHI 65,76
TANGER FACTOR SKT 30,03
Total  R$ 485,42  US$ 152,17

Total Geral: R$ 1.149,66

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 3,19 (veja aqui)
  • Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

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BVMF: Compras Fevereiro 2016 – HGLG11

 

imagesMeu aporte na bovespa foi proveniente dos dividendos, alias mandei só R$50,00 pra completar e comprar duas ações. O aporte foi destinado a um FII seguindo minha estratégia que venho tomando desde outubro quando aportei pela ultima vez em uma empresa brasileira.

Meu aporte esse mes foi para o CSHG Logistica (HGLG11) como já havia comentado nesse vídeo tenho evitado FII de escritórios e focado em fundos que forneçam contratos atípicos. Minha ideia é manter uma segurança nos proventos ao invés de focar em alto retorno de yield.

Fundos de escritório terão dificuldades na hora de fazer o reajuste dos seus alugueis, e com o cenário atual muitos fundos de escritório terão que manter o valor dos alugueis, isso pros que tiverem sorte, pois boa parte terá que reduzir para não perder o inquilino.

No longo prazo um fundo não conseguir nem cobrir a inflação nos reajustes é algo muito ruim, soma-se a isso o fato dos escritórios sofrerem bem mais com uma taxa de vacância dado que a oferta desse tipo de imóvel está bem maior que os demais.

O HGLG11 é um fundo de logística com 119 unidades locáveis em 8 empreendimentos. A taxa de contratos atípicos é de 42% dos contratos, não é o melhor dos mundos mas a diversificação de inquilinos e imóveis acaba compensando.  A taxa de vacância está em 0,59% ou seja praticamente não existe isso demonstra a qualidade dos imóveis do fundo. No mais para quem está em busca de um fundo de logística HGLG11 pode ser uma opção a ser avaliada.

Compra de fevereiro de 2016 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
CSHG Logistica  HGLG11   2

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.