Compras Julho 2017 – SKT – EPR – CLDT

Tanger Factory OutletsMeus aportes esse mês foram para minha carteira de REIT, reforcei minha posição nesses ativos, aproveitei o mercado bear nesse setor da bolsa para abocanhar alguns REITs que já estava acompanhando. Especialmente os REITs de varejo vem sofrendo bastante com as noticias do mercado, aqui dou destaque ao Tanger Factory Outlets – SKT que apesar dos bons resultados vem sendo castigado pelo mercado.

Tanger Factory Outlets Center Inc – SKT

Ano passado os REITs de saúde tiveram quedas expressivas, a tempestade neles ainda não passou, mas o mercado já achou um novo judas para bater, esse judas se chama Varejo. É certo que o mercado de varejo vai passar por grandes transformações nos próximos anos, muito disso motivado pela ascensão da Amazon, porém acredito que o problema no setor, nem seja tanto a Amazon. Vou falar nisso num artigo mais adiante ainda neste mês.

O fato é que estou aproveitando o bear no setor e aumentando posições em alguns REITs, vou tentar sempre colocar um REIT do setor nos meus aportes dos meses seguintes.

O SKT teve seu vigésimo quarto ano consecutivo de aumento nos dividendos, um crescimento anualizado com esse ultimo tri de 5,4% reportando $1,37 por ação. O FFO aumentou em 5,5% para $0,58 por ação comparado a $0,55 do 1t16, ja o AFFO obteve um crescimento de 3,6% saindo de $55,8 milhões para $58,3 milhões nesse ultimo 1T17.

A taxa de ocupação do fundo nesse ultimo trimestre alcançou os 96,2% o CEO disse que o fundo está preparado e bem posicionado para os ventos contrários atuais sobre o setor de varejo e que possui uma solida demanda por espaço e que enfrentará esse novo ciclo do mercado, assim como enfrentou ciclos semelhantes nos últimos 36 anos.

O SKT possui o menor custo de ocupação entre todos os REITs de shoppings, a empresa acredita que as lojas de outlets permanecem rentáveis e importante pontos para a maioria dos seus inquilinos. Tanto que a renda liquida operacional dos outlets, excluindo os sete centros novos aumentaram em 13,9% comparado ao ano passado.

O SKT é um REIT com um case de negocio premium e acredito que conseguirá passar por esses momentos mais conturbados. Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $75,40 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 249,26.

EPR Properties – EPR

Fundo de salas de cinema, estacoes de esqui, campos de golfe, parques aquáticos e até algumas escolas, precisa falar mais o que a nível de diversificação neste fundo. Gosto bastante do seu modelo de negocio e já falei diversas vezes dos pontos positivos deste REIT, dê uma olhada no link do titulo acima. A receita total nesse 1T17 foi de $129,1 milhões um aumento de 9% relação ao trimestre de 2016 que apresentou $118,8 milhões.

O FFO para o trimestre foi de $1,15 por ação uma queda comparado aos $1,17 do ano passado, já o AFFO foi de $1,19 com um aumento de 2% por ação comparando a base de 2016 que apresentou $1,17 por ação.

Greg Silvers CEO disse que no final deste tri fecharam a transação de aquisição da CNL Lifestyle Properties o que irá adicionar $700 milhões em propriedades de esqui e atracões de alta qualidade no segmento de recreação do fundo. Com isso temos:

  • 142 salas de cinemas no segmento de entretenimento
  • 67 escolas publicas, 53 centros de educação para idosos e 13 escolas privadas no segmento de Educação
  • 11 parques de esqui, 25 complexos de golfe e 10 outras instalações recreativas compõem o segmento de Recreação.
  • 1 casino resort em New York, no segmento outros , falei sobre ele em outros posts do EPR aqui no blog

Essa compra adiciona uma receita de $70,20 dólares anuais que dá R$ 232,07 a mais na minha renda.

Chatham Lodging Trust – CLDT

Esse não é um ativo do setor de varejo, mas é o meu REIT favorito de hotelaria. O CLDT possui 133 hotéis de luxo e obteve uma receita de $125 milhões um crescimento de 1,2% apesar da taxa de ocupação ter caído 1,3% para 77%.

O AFFO por ação foi de $0,47 um crescimento de 2% em relação ao ano passado que foi de $0,44 as margem EBITDA do hotel foi de 39,9% uma melhora comparada ao ano anterior.

Fisher CEO do fundo comentou que concentrou esforços na modificação e aprimoramento das estratégias de gerenciamento de receitas e ganhos e se tivessem excluído os 6 hotéis da industria petrolífera, Houston e os mercados ocidentais da Pensilvânia onde a receita caiu 6,5% o aumento do REIT na RevPar teria sido de 2,3%. Alguns pontos importantes no RevPar que destaco no balanço:

  • Melhorado pela inauguração dos dois hotéis novos na area de Washington DC que viram a receita saltar 8,4%
  • A receita do Vale do Silício aumento 1%
  • 4 hotéis de Houston sofreram com o declínio de 3,6%. A cidade se beneficiou da hospedagem do Super Bowl em fevereiro, e os hotéis do fundo maximizaram as receitas em torno do jogo. Nos últimos dois trimestres de 2016 o RevPar diminuiu 22% e 21,9% respectivamente.
  • Dois hotéis na área de Lós Angeles sofreram com um declicnio de 3,8% na receita devido ao impacto relacionados ao vazamento de gás do Porter Ranch, saiba sobre essa treta aqui e aqui uma mais atual.

Essa compra adiciona U$ 46,2 de dividendos na minha caminhada rumo a IF isso dá convertidos para nosso querido real R$ 152,73.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos U$ 191,80 ou seja R$ 634,05 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa que mais se beneficiará com o mercado em queda.

Compras Julho de 2017
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet Centers Inc  SKT 58
EPR Properties  EPR  18
Chatham Lodging Trust  CLDT 35

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Compras Junho 2017 – CB – FPI – IRM

Digital Realty Trust - DLR

Esse mês não consegui aportar na bolsa brasileira, porém já na bolsa americana o aporte veio recheado, consegui comprar 2 REITs e 1 ação. A escolhida do mês na carteira de REIT foi a Farmland Partner que é um REIT de fazendas, o FPI tem dado retornos interessantes e pensei em aumentar posição.

Na verdade as três compras foram aumentos de posições, estou numa etapa de reaplicação nos ativos da carteira, esse sim sem duvida é um dos piores momentos dos investimentos, isso porque não tem muita emoção, principalmente se você escolheu boas empresas, vai só ver a grama crescer como dizia Warren Buffett, falei sobre isso aqui: Ter o sucesso nos investimentos exige paciência.

Chubb Corp – CB

Uma das maiores seguradoras do mundo, e está a preço convidativos, meu segundo aporte esse ano nela, primeiro foi em fevereiro de 2017, confira aqui. Estava até trocando uma ideia com um leitor que me questionou se a Chubb não seria americana, ao invés de Suiça como havia afirmado no post anterior. Na verdade o que vale para mim é onde está seu quartel general, pois é daí que vem o pagamento dos dividendos, por isso a considero uma empresa Suiça porque o quartel general deles está situado lá.

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Assim como Warren Buffett gosto bastante de seguradoras, estou até em vista de adicionar mais alguma na carteira, desta vez estou olhando alguma inglesa, só estudando por enquanto. O ponto chave nas seguradoras, elas conseguem fazer os clientes pagarem primeiro pelo produto para só depois entregar o produto, e olha que muitas vezes nem precisa entregar.

Então eles podem pegar todo aquele dinheiro que foi recebido dos clientes e reaplicar no mercado fazendo o bolo crescer ainda mais, são verdadeiras maquinas de fazer dinheiro.

Chubb teve um crescimento na receita anunciada nesse final de abril na casa de 11,9% para 6,7 bilhões e um lucro no ano por ação de $2,31 frente a $0,97 em 2016, temos ai um crescimento de +138% realmente muito robusto.

Com essa compra de Chubb adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $19,32 ou seja R$ 64,14

Iron Mountain Incorporated – IRM

Iron Mountain é um REIT de armazenamento de documentos, comprei no final do ano passado, confira aqui. Desde lá vem performando bem os resultados, nesse 1T17 reportou uma receia de $939 milhões frente a $751 reportado em 2016 e um AFFO de $170 milhões comparado com $167 milhões em 2016. Eles esperam crescer de 8 a 10% as receitas e de 8% a 15% o AFFO considerando todo o ano de 2017

Com essa compra o Iron Montain adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $129,8 ou seja R$ 430,94

Farmland Partners Inc – FPI

Farmland é um REIT de fazendas, terras agrícolas, basicamente o REIT compra fazendas e aluga para empresas especializadas em plantação explorarem as terras. É um tipo de REIT que é bem volátil e muito arriscado, mas certamente é um tipo de REIT que me anima muito.

Se queres ganhar dinheiro na vida, compre terra. Esse é o ditado popular que sempre escutamos nossos avós falarem. De fato, de todos os homens que conheço e que ficaram ricos, só conseguiram manter as fortunas de duas maneiras: com imóveis ou ações. E nada melhor do que comprar terras, dúvida disso? Vamos aos resultados abaixo que vai entender o que estou falando.

Os resultados do FPI são fresquinhos, foram publicados agora dia 8 de maio de 2017 e vieram com um crescimento de 52% na receita em $7,1 milhões comparados com o mesmo período do ano anterior.

O FPI adquiriu cerca de 34.357 acres um total de $360 milhões investidos tornando o REIT com um portfólio próximo de $1 bilhão de dólares. O AFFO por ação de $0,01 e um dividendo de $0,1275 por ação e $0,51 anualizado dando um aumento na minha renda de $62,22 ou seja R$ 206,57.

Ao todo essas compras adicionaram cerca de R$ 701,65 na minha receita de dividendos.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa que mais se beneficiará com o mercado em queda.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Chubb Corp  CB  7
Iron Mountain Incorporated IRM  59
Farmland Partners Inc FPI 122

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Compras Maio 2017 – VTR – DLR – FFCI11 – HGLG11

Digital Realty Trust - DLROs investimentos esse mês foram direcionados para os imóveis sejam eles REITs que são fundos imobiliários americanos ou FII que são os fundos imobiliários brasileiros. Compramos mais cotas do Digital Realty Trust – DLR além de outros ativos que vamos abordar mais abaixo.

Mês passado não comprei FII porque fiquei guardando dividendos para reinvestir no HGLG qeu custa carinho a quota, esse mês consegui comprar e ainda sobrou uma grana que foi investida no FFCI.

O dólar esse mês deu uma estilingada para o alto, com os escândalos de corrupção do governo Temer, o dólar saiu de $3,10 para $3,37. Aquele momento que você levanta as mãos pro alto e agradece por fazer o aporte logo no começo do mês. O UÓ que agora é Abacus Liquid que também é conhecido como Alexandre fez uma pagina para galera acompanhar o dólar hoje, deem uma conferida.

dolar

 

Ventas Inc – VTR

Esse REIT de healthcare é um dos que mais me agrada pela sua diversificação tanto de receitas quanto de inquilinos e geográfica, acho um dos melhores REITs de healthcare do mercado americano, pena que sua valorização anda sempre no topo.

O VTR tem crescido os dividendos em torno de 8% e o FFO em 11% desde 2001, é uma marca muito boa para um REIT do setor. O legal que esse crescimento não vem apenas de novas aquisições, mas o REIT vem mostrando a forca de seu portfólio quando demonstra um crescimento de 3,9% no same store.

Nesse ultimo trimestre tivemos um crescimento de 21% no fluxo de caixa operacional e 6% nos dividendos comparado ao ano passado. Fora adquiridos mais de 350 milhões em laboratórios de pesquisa, colocando uma fatia maior do segmento dentro do portfólio.

VTR portfolio

Digital Realty Trust – DLR

Primeira vez que aumento posição no DLR, a demora não foi nem tanto por conta de resultado, até porque os resultados apresentados pelo DLR são bem satisfatório, o REIT teve um crescimento de $1,40 para $1,51 nesse 1T17 comparado com o do ano passado.

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Quando se investe no DLR tem que se ter a noção de que o cambio pode afetar positiva ou negativamente os resultados do REIT, no caso deste ultimo trimestre os resultados foram positivos, mas nem sempre será assim, portanto tenho a consciência de que é algo como não recorrente. Tivemos um resultado de +13% considerando variação cambial da Libra e +3% contra o Euro.

Mas Viver de Dividendos se o REIT tem apresentado uma performance tão boa, porque não aportou antes novamente ? Se conhece minha técnica de aportes vai saber a resposta. O DLR hoje é supervalorizado, a sua cotação pelos resultados apresentados deveria ser $92,22 e hoje está em torno de $117,81 ou seja cerca de +28% acima do preço justo.

Na edição #4 da Revista Viver de Dividendos vou explicar quais indicadores utilizo nas minhas avaliações de valor justo, na edição #5 será um complemento a esse artigo e mostrarei os indicadores que utilizo para fazer o valor justo em REITs. Se tiverem interesse em saber mais sobre esse assunto, fiquem ligados ao lançamento das duas revistas.

Priorizo os aportes nas ações e REITs que estejam abaixo de seu valor justo, porém chega alguns momentos que precisa-se de usar o bom senso, nesses casos mesmo estando um pouco acima do valor justo é importante manter um equilíbrio da carteira. Por isso apesar de pagando 28% a mais no DLR entendo que vale o risco pois seu case de negócio é bem robusto e tende a apresentar crescimentos ainda maiores no futuro.

Credit Suisse CSHG Logística – HGLG11

Os FII no Brasil vem sofrendo bastante com a vacância que vem crescendo cada vez mais a medida que a crise econômica e principalmente politica no país vai se agravando. O HGLG11 está com 17% de vacância financeira, veja como esses números saltaram nesses últimos meses.

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A única vantagem nesse fundo é que possui gestão ativa e que cerca de 40% dos contratos são atípicos. Nesses períodos de crise os contratos atípicos são um conforto para o investidor de longo prazo. Procure FIIs que tenham o máximo possível de contratos atípicos pois isso é uma segurança maior. Obviamente esse setor de galpões é muito difícil achar um fundo 100% atípico, ainda mais com uma boa diversificação como a do HGLG.

Tenho que me conformar com a situação econômica que não é lá essas coisas, e focar no meu plano de aportes.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa com o melhor desempenho em 10 anos da industria química.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Ventas, Inc. VTR 6
Digital Realty Trust, Inc DLR 8
Rio Bravo Renda Corp FFCI11 291
Credit Suisse CSHG Logística HGLG11 1

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Compras Abril 2017 – OHI – EPR – WMT – PAYX

waterparks2Se quer comprar coisas de qualidade a um bom preço, tenho o lugar ideal para você, posso afirmar isso porque esse mês resolvi ir as compras, mas não é aquelas compras que você está acostumado escutar de seus colegas, esse mês comprei Wal-Mart – WMT – também comprei Paychex, EPR e Ômega Health.

Muita gente gosta de sair para o shopping para comprar tênis, roupas e eletrônicos. Essas pessoas se sentem bem gastando suas economias com esses produtos. Eu fico esperando o mês virar para poder comprar mais ações na bolsa de valores, talvez eu tenha alguma “doença” por não me interessar pelo que a grande maioria faz.

Provavelmente você que está lendo sofre deste mesmo mau, só é uma pena que não temos grana para comprar ações todos os dias, hoje a tarde estava refletindo sobre isso, cheguei a conclusão um tanto inusitada. Cada dólar que economizamos hoje e aplicamos na bolsa de valores, não estamos comprando apenas uma ação, nós estamos comprando tempo, estamos comprando tempo no futuro.

Esses nossos amigos que gostam de ir ao shopping gastar com produtos e entretenimento, certamente terão que trabalhar bem mais do que nós para alcançar a independência financeira, cada dólar que economizamos é um soldado a mais trabalhando incessantemente para que não precisemos de trabalhar no futuro.

Se cada dólar economizado é um soldado, então estou muito satisfeito com o meu exército. Eles estão trabalhado duro e a cada ano aproximam a minha independência financeira. Esse mês comprei ao todo cerca de U$ 4910,00 isso dá hoje algo em torno de mais de R$ 15 mil reais em compras, a sacola esse mês veio cheia

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Compras Março 2017 – VTR

Ventas Inc - VTRMeus aportes esse mês foram direcionados para os REIT. Aproveitei para reforçar minha carteira de saúde e fiz um novo aporte no Ventas Inc – VTR onde falarei mais a respeito abaixo.

Ventas Inc – VTR

Se chegassem para mim e dissessem que só poderia ter um único REIT de saúde na carteira, sem sombra de duvida minha escolha seria o VTR. A meu ver é o que proporciona a melhor segurança vs retorno, pode soar estranho dizer isso já que minha maior posição no setor é o OHI, ocorre que o OHI está passando por uma fase promocional aí acabei perdendo o controle rsrsrs.

Já falei antes do VTR aqui e aqui. O VTR tem uma taxa de crescimento do FFO por ação de 11% ao ano desde 2011, e uma taxa de crescimento anual de dividendos na casa de +8% isso é um numero impressionante para o setor. Desde que rolou o spin-off em 2015 o fundo cresceu mais de $4 bilhões, saiba mais sobre isso nos links citados no inicio do parágrafo.

São mais de 1.300 imóveis na carteira do fundo, e o principal ponto é que eles estão mudando completamente o core business de ativos. Me agrada muito a forma como vem crescendo a participação dos Medical Office, para mim esses são os menos impactados por governos e consequentemente podem trazer mais segurança no longo prazo. Veja como ficou o portfólio do fundo nesse último trimestre:

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Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos do REIT que mais vai se beneficiar com a eleição do Trump.

Compras março de 2017
Empresa Código Qtde
Ventas Inc VTR  23

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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