Compras Dezembro 2017 – NSLU11 – IRM – KRG – FPI

Com a venda do EDGA11 fiquei na dúvida se continuava com o dinheiro no Brasil ou se juntava essa venda e somava com o capital americano. Apesar de no momento não está fazendo mais aportes novos no Brasil, resolvi não diminuir o capital que já tenho aqui aplicado. Comprei o NSLU11 entre outros REIT lá fora.

FII Nossa Senhora de Lourdes – NSLU11

Com a venda do EDGA11 resolvi aportar em outro FII e as vezes penso que troquei 6 por meia dúzia. Procurei algumas opções interessantes no mercado.

Não queria Fundos comerciais porque não estava querendo esse setor, visto o que já falei sobre ele no artigo do EDGA11, alguns setores eram interessantes mas eu já possui ativos neles e não queria colocar outros ativos novos como o de logistica, bancário, shopping e hotelaria. Fiquei em busca de algo diferente, coisa que é super difícil aqui no Brasil dado nosso limitado número de FIIs.

Pensei num educacional, mas o que eu tinha pra mim era a melhor opção e as demais não me interessou, pensei no cemitério mas também encontrei alguns problemas por lá, o Cadu me passou alguns fundos de fundos, mas particularmente os que me passou não me agradou, teve um que tinha até um monte de cotas do próprio EDGA na carteira, isso sim seria literalmente trocar 6 por meia dúzia rsrsrs

Sobrou os hospitais. É um setor mais tranquilo a nível de vacância, porém bem conturbado nas negociações dos alugueis. É muito comum o inquilino entrar com processos para redução dos alugueis, e isso pode ser bem impactante a nível de cotação pois o mercado sempre reage negativamente a essas ações.

Além do fato da inadimplência, porque se o inquilino resolver não pagar como vocês despeja ele? Não me parece uma estratégia muito inteligente colocar um monte de doentes na rua. Não é bem visto na sociedade e dificilmente a justaria iria autorizar isso.

Ao entrar nesse setor você tem que ter noção desses dois grandes problemas, não pode comprar as cotas e depois ficar de mi mi mi com isso. Preparado psicologicamente para isso resolvi entrar no ativo do NSLU11, mas lá teria outro problema o BTG era administrado do fundo, eu pensei comigo: por que infernos os melhores ativos que encontro estão nas mãos do BTG Pactual.

Talvez ter o BTG seja bom na questão das renegociações dos contratos, já que dado a postura do EDGA se ele tomar a mesma postura aqui vai dificultar a vida do inquilino em tentar baixar o valor dos alugueis.

Também não tenho certeza se ele mantem a mesma politica administrativa em todos os fundos, certa vez li uma nota deles dizendo que todos os fundos que estão sob sua administração são independentes e que não existe nenhuma diretriz central que dita as regras.

Cada responsável pelos Fundos administram a sua maneira, particularmente não sei se dá pra confiar a esse ponto numa empresa que estava envolvida em problema de corrupção a pouco tempo. Agora vamos ver como eles vão se comportar com o tempo.

O NSLU é proprietário de um hospital e maternidade que desde abril de 2012 está locado a rede D`OR. O hospital possui 198 leitos, sendo 34 de UTI, centro cirúrgico com 10 salas e 2,3 mil médicos cadastrados.

O contrato tem revisional em abril e é reajustado pelo IGPM, o contrato tem inicio em 2006 e vence em 2026. Em 2011, o locatário ajuizou uma ação revisional e o problema que citei acima o fundo vai sofrer com isso de forma constante.

A ultima distribuição foi de R$ 1,57 nesse mês de outubro isso nós dá um Yield baixo de 0,66%. É exatamente aquilo que o Cadu disse no Papo Rico #3 que hoje no Brasil bom fundos estão muito caro, ou você arrisca mais e compra algo mais barato porém com problemas pontuais ou paga caro para aqueles que tem uma distribuição mais regular.

Como minha intenção não é rentabilidade, optei pela estabilidade, por isso mesmo pagando caro acabei aumentando a posição.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 142,08 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 374,4.

Irion Mountain  Inc – IRM

Como agora assinei o DriveWealth Unlimited acaba que eu compro até o último centavo em ação e posso equilibrar melhor a carteira, tem vez que quero comprar 2 ou mais ativos num mesmo mês e sem o serviço do Unlimited era um pouco custoso.

O fundo apresentou uma receita nesse ultimo tri de $966 milhões, quem não conhece o fundo falei sobre ele aqui. Um crescimento de 1,4% comparado ao tri anterior que fechou com $943 milhões. Até o ano a receita do fundo foi de $2,85 bilhões um aumento de 10,7% comparado ao ano de 2016 que apresentou nesse mesmo período $2,58 bilhões. Não é por acaso que esse é o fundo que tem me dado o melhor retorno no ano.

Já o AFFO foi de $210 milhões, no trimestre um baita crescimento de 19% comparado com o AFFO do ano passado que fechou em $176 milhões. O fechamento anula até o momento consta $598 milhões em comparação com $499 de 2016. Os dividendos no ano cresceram 6,8% comparado ao ano anterior, também um numero bem expressivo. Lembrando que esse REIT é bem diferente de todos os demais, esse REIT tem uma exposição muito maior fora do USA, indo um pouco contra a minha estratégia, se você não conhece a minha estratégia de escolha dos ativos, veja esse vídeo.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 68,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 225,87.

Kite Realty Trust – KRG

Minha estratégia desse ano foi aportar mais nos fundos de varejo, continuo aproveitando os baixos preços para aumentar posição em fundos que vejo com o menor risco no setor. Um deles é o KRG que vem sofrendo bastante na cotação, se o IRM está na ponta de cima da rentabilidade o KRG está na ponta oposta.

Porem os resultados do fundo não são tão bons quanto o IRM, mas tenho acompanhado de perto e tenho visto uma reestruturação que me parece que irá render frutos, no entanto lembre-se que esse ativo como alguns outros do setor e o FPI são mais investimentos especulativos do que seguros. E todo investimento especulativo tem seus riscos, veja o caso recente do EDGA11 que fui aportando nele no inicio do não e depois o fundo não se saiu muito bem tive que vender no prejuízo. Então tem que ter noção bem do que está fazendo senão acaba se embolando.

O fundo terminou o tri com um AFFO de $41,8 milhões uma redução em comparação ao ano anterior que foi de $43,6 milhões. Isso deveu-se a venda de quatro propriedades e a quitação de dividas. Lembrando que o fundo possui atualmente 117 imóveis sendo 2 em desenvolvimento, o primeiro deles é um shopping que está na sua fase II e já tem 100% das lojas pré-alugadas e a construção de um projeto com a Universidade de Notre Dame que incluirá um complexo varejista, apartamento e um centro comunitário, tudo com um custo previsto de $89,2 milhões.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 49,61 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 164,30.

EPR Properties – EPR

Esse daqui está sofrendo igual o KRG na cotação, porém sem motivos algum. O KRG até considero justificado a pressão do mercado, principalmente por conta do risco que ele oferece. Agora o EPR é meio infundado esse desespero do mercado, veja só o fundo apresentou nesse tri uma receita de $151,4 milhões representando um crescimento de 21% comparado aos $125,6 milhões de 2016.

Se pegarmos o ano todo até o momento teremos uma receita de $428,3 um crescimento de 18% comparado com ano anterior. Já o AFFO foi de $264,7 milhões ou $3,73 por ação em comparação com o ano anterior temos $227,2 milhões ou $3,56 por ação um crescimento de 5% nos resultados.

Enquanto o mercado se desespera no EPR eu vou aumentando minha posição.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 24,12 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 79,88.

Farmland Partners Inc – FPI

Todo o mês eu tenho pego o resto da grana que sobra na conta e colocado nesse fundo, então basta ler os posts passados sobre ele para entender a conjuntura.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 2,55 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 8,45.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $286,56 ou seja R$ 949,06 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
FII Nossa Senhora de Lourdes NSLU11 20
Irion Mountain  Inc IRM 31
Kite Realty Trust KRG 41
EPR Properties EPR 6
Farmland Partners Inc FPI 5

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Deixa eu largar essa piada aqui, antes que o Gilmar Mendes atrapalhe a brincadeira

 

 

 

 

27 thoughts on “Compras Dezembro 2017 – NSLU11 – IRM – KRG – FPI

  • 9 January 2018 at 14:31
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    O que acha de CTL, o balance sheet depois da compra da Level 3 parece bem melhor e um dividendo de 12% nada mal. Nao precisa nem aumentar se mantiver neste nivel ta bom.
    O que acha? PS nao analise só o pasado mas principalmente o merge com a L3

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    • 9 January 2018 at 18:05
      Permalink

      Olá LS

      CTL tem prejuízo recente, lucros em forte queda e divida estritamente alta, o balanço dela nos últimos anos não é nada animador e vc quer olhar apenas para uma promessa, primeiro a empresa tem que fazer por merecer a sua confiança depois vc dá um voto de credito pra ela, e ela não vem fazendo isso nos últimos anos.

      acredito que vc esteja empolgado com ela por estar em busca do famoso ouro de tolo da musica do Raul, o maldito alto Yield, então geralmente essas situações não se sustentam e a empresa acaba tendo que cortar dividendos quando não os suspendem, recomendo dar uma lida nesse artigo, seu foco tem que estar no crescimento do DPA não no Yield.

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  • 2 January 2018 at 18:00
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    Grande VD,

    Antes de mais nada, feliz 2018 meu amigo!

    Parabéns pelas compras, eu também continuo comprando todos os meses, em dezembro passado foi a Visa, e agora em janeiro vou adquirir Bradesco.

    Depois passa lá no meu blog, a minha carteira de ações americanas está dando um retorno bem bacana!

    Abraços.

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    • 2 January 2018 at 22:46
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      Grande IL

      bela casadinha da visa com o Bradesco, aí é bom que já captura de ambos os lados, pra fechar o casamento ideal só me falando que tem Cielo na carteira rsrsrs

      uai comentei lá no seu blog essa semana passada

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      • 3 January 2018 at 10:15
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        VD,

        É claro que eu também sou sócio da Cielo, rsrs. Você acha mesmo que eu ia deixar esse tripé fora da minha carteira?!

        Pois é, ainda estou esperando o seu comentário na minha última postagem lá no meu blog!

        Abraços.

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        • 3 January 2018 at 13:02
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          show vou dar uma olhada lá no final de semana, que é quando costumo ler os feeds, daí comento lá.

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    • 2 January 2018 at 22:52
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      so corrigindo comentei no economicamente incorreto, confundi o seu post saiu hoje, mas dei uma olhada aqui no meu programa de feed não saiu atualização dele, vou observar se amanha vai cair, se não cair te aviso lá porque deve ser algum problema, sei lá talvez seja o delay, mas dai comento la sim, to sempre acompanhando la quando vc posta.

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      • 3 January 2018 at 10:16
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        VD,

        Talvez seja porque eu não estou no seu blogroll? Adiciona o meu blog aí nele, você já está no meu há muito tempo, rsrs.

        Abraços!

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        • 3 January 2018 at 13:04
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          ta sim, eu te adicionei tem bastante tempo também tem vários blogs ali que entraram depois do seu, mas estava me referindo ao leitor de feed do iPhone, não tem relação com a blogroll aqui do blog.

          mas todo caso, conferi lá no meu Unread e ele já carregou o seu feed está marcando um post novo seu lá, então parece estar certo, acho que aquela hora que comentei era algum delay ou algo do tipo.

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    • 2 January 2018 at 22:31
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      olá IM

      nunca estive rsrsrssrs

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      • 2 January 2018 at 23:54
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        Achei ela tão boa kkkk pensei que vc tinha ela na carteira. Pq não ter?

        O que acha de kraft? Estou tentando avaliar os números das empresas do eua, como vc mostrou em um vídeo, usando à morning star.

        Abraço e estou esperando o primeiro podcast do ano :D

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        • 3 January 2018 at 01:56
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          acho que na época acabei optando pelo MCD, mas não me lembro muito bem ao certo de porque não a ter escolhido, mas ela está numa posição melhor do que o MCD

          kraft não tá muito legal pra mim não, prejuízo dois anos, distribuindo dividendos a pouco tempo e com payout muito alto, endividamento também nada atrativo, enfim eu não vejo com bons olhos

          sobre o podcast vamos ver se consigo gravar essa semana, visita aqui acaba bagunçando o meu ritmo de trabalho rsrsrsrs

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  • 1 January 2018 at 14:21
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    Show VDD,

    NSLU eu fiz como o VDC, comprei naquela queda pra 180 e depois comprei mais uma merreca em 191,00. Não tenho o que falar do fundo, você já resumiu: hospital, difícil de despejar, monoinquilino, pressão pra redução de aluguel mas estabilidade no pagamento, pelo menos até agora.

    Ainda to com minhas EDGA mas não compro nenhuma a mais, como não influencia tanto na minha carteira, vou mantendo. Já no exterior comprei Visa e sei que você tem boas posições lá.

    Estou pensando em aumentar posição em uns 2 a 3 REIT mas ainda não escolhi, sugestões? Talvez compre mais algumas EPR.

    Ja tive uns dividendos legais este ano e ano que vem a projeção é receber mais que o dobro deste ano uma vez que vim comprando varias ativos ao longo do ano que agora em 2018 já vai começar a pagar desde janeiro.

    Abraço camarada.

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    • 1 January 2018 at 19:57
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      olá BPM

      vcs pegaram um bom preço pelo hospital, eu pagando caro como sempre kkkk

      EPR ta com seus riscos como todo o setor de varejo, fiz uma lista de top picks reits para o pessoal investir, porém está para assinantes premium da express, lá tem os reits que vejo como melhores no momento, e se não me falhe a memória o EPR não está lá kkkkk mas se vc ainda não assina vale a pena dar uma olhada porque temos algumas carteiras bem legais já montadas lá.

      no mais é isso aí focar no crescimento de dividendos e ir crescendo o bolo o pessoal as vezes fica tao obcecado em controlar rentabilidade e medir isso, pra mim o mais importante é o bolo dos dividendos crescer e se eles crescem sem aportes é melhor ainda, maravilhas das empresas de crescimento de dividendos.

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  • 31 December 2017 at 20:33
    Permalink

    Vdd, o que acha de ENB (Enbridge) para add ao portfolio?

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    • 1 January 2018 at 19:53
      Permalink

      eu não sou muito fã de empresas de commodities, tem gente que gosta mas eu particularmente acho que para LP não casa muito comigo.

      olhando os números dela a receita ta ok, mas os lucros estão muito variáveis, me preocupou bastante o prejuízo recente deles e principalmente essa alta nos lucros não justificáveis, tem que estudar ela a fundo, mas me parece uma possível aquisição

      tem também o lance de ser uma empresa canadense, então não tenho muito conhecimento sobre as regulações por la, mas acho que não seria muito diferente do que é nos USA, mas enfim é algo a ser analisar

      divida dela parece bem puxada, até mesmo para uma empresa de commodities, porem essas empresas costumam ter altos endividamentos dado a uma regularidade na geração de caixa, enfim acho que tem opções melhores no mercado pra se olhar, parece-me muito risco

      acho que vc está mais interessado no Yield dela, bem recomendo ler esse artigo e mudar seu mind Set se for realmente isso, se não for esqueça kkkk

      Reply
  • 31 December 2017 at 18:16
    Permalink

    Um Feliz 2018 VdD !!!!

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    • 1 January 2018 at 19:46
      Permalink

      valeu IZN tudo de bom pra vc e família também

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  • 31 December 2017 at 00:44
    Permalink

    Fala VDD, pow sempre tu aporta em FPI, ai lembra de mim… já aproveita e visita mais o blog, hahaha….

    Suas potagens continuam excelentes.
    Tô colecionando tudo pra quando for montar minha carteira no exterior (daqui uns 3/4 anos). Por hora acho que os custos não compensam para mim…
    Forte abc
    Excelente 2018 pra vc e pra família!

    Reply
    • 31 December 2017 at 12:29
      Permalink

      fala FPI

      cara esse é seu REIT mesmo kkkkk pena que está passando por um momento duvidoso do nível de fundamentos

      vou te adicionar no meu feed do unread aí quando vc publicar algo novo a partir de agora cai no meu radar de leitura

      sobre a carteira no exterior, pow tenta começar lá devagar, sei lá junta uns meses e manda duas ou três remessa no ano, enfim só pra dar o Start mesmo e pegar o ritmo do mercado americano.

      Reply
  • 30 December 2017 at 18:23
    Permalink

    Olá Vdd, to adorando seu blog. Que me diz da Macy’s (M) atualmente? Sei que tomou um tufo este ano mas DY parece interessante, DG tbm e net revenue subindo…que ve de errado nela?

    Reply
    • 31 December 2017 at 11:59
      Permalink

      olá RA

      obrigado, bem olhando ela por alto, tem alguns problemas nela, primeiro ela não tem conseguido crescer os lucros, a receita ta indo bem mas os lucros estão caindo, provavelmente isso deve ser impacto do crescimento no endividamento, sugiro dar uma lida nesse post explicando como analisar divida de empresa.

      sobre os dividendos veja vc tem crescido aumentando o payout isso não é um bom sinal, principalmente se os lucros estão recuando tao fortemente, enfim eu analisaria ela com mais cuidado

      recomendo pra vc dar uma olhada na nossa carteira da PenseRico TopPicks de stocks, tem empresas muito boas lá e pode servir de base para seus estudos.

      Reply
  • 29 December 2017 at 12:09
    Permalink

    Olá VDD,

    Parabéns pela aquisição.

    O Cabral subiu no meu conceito também. kkkkkkkkk.

    Abraços.

    Reply
    • 29 December 2017 at 12:10
      Permalink

      olá CI

      acho que todos os políticos deveriam seguir o exemplo dele kkkk

      Reply
  • 29 December 2017 at 07:00
    Permalink

    Ola Viver,

    Excelente compra em NSLU.

    É uma das minhas maiores posiçoes, adquirida naquela queda de 240 para 180 rs.

    Abraçao e um feliz ano novo

    VDC

    Reply
    • 29 December 2017 at 12:10
      Permalink

      fala VdC

      com ele tem que ficar esperando esses momentos que o mercado dá aquela desesperada, sempre tem esses revisionais e pedido de baixa no aluguel aí é so entrar feliz

      pagou um bom preço

      Reply

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