Porque investir em REIT hoje

REIT são uma classe de ativos fantástica, especialmente para aqueles que como eu são apaixonados por dividendos. Esse inicio de ano para os REITs tem sido bem forte a queda nos preços, com muitos REITs provando +10% de queda nas cotações.

Veja abaixo a oscilação do indicador de REIT desde o inicio do ano, soma-se -12,28% de queda no índice. É importante você entender a razão e objetivo de porque você tem REITs na carteira, senão vai acabar se levando junto com o mercado.

As oscilações de preços tem apenas um significado para o verdadeiro investidor. Elas fornecem-lhe oportunidades de comprar sabiamente quando os preços caem drasticamente e vender sabiamente quando os preços sobem. Em outras vezes será melhor se ele esquecer-se do mercado de ações e prestasse atenção no retorno dos seus dividendos e nos resultados operacionais de suas empresas.

É EXATAMENTE ISSO QUE ESTOU FAZENDO!!!!

Tenho lido alguns resultados de REIT e tenho tentado montar o quadro do setor. Enquanto o mercado anda expressando medo que os REITs não serão competitivos em um ambiente de taxa de juros crescentes, os fundamentos estão falando uma língua diferente.

Inclusive os REITs estão melhor posicionados hoje do que eram em 2013 (prenuncio do aumento dos juros), porque a maioria tem reduzido sua alavancagem e removido as propriedades não-core. Eles estão se preparando para o aumento da taxa de juros há algum tempo, mas o mercado tem respondido como se fosse um apocalipse.

Em 2013 os REITs estavam passando por um momento um tanto pior que o atual, porém os fundamentos permaneciam sólidos e começaram a conduzir o mercado. Os REITs foram capazes de gerar retornos robustos em 2014 (+30,14%). Então no final de 2015 o mercado começou a ficar nervoso novamente, com o Federal Reserve anunciando o primeiro aumento de taxa. Isso assustou o mercado de REIT que entregou resultados modestos em 2015 de 3,2%.

Em 2016, o mercado aqueceu novamente, a maioria dos setores estavam tendo retornos solido, com média de 8,5% e a coisa melhorou em 2017 com retorno de 12%.

Quando entramos em 2018, a maioria dos analistas acreditavam que o mercado já havia pré fixado no preço e ninguém (aí inclusive eu) suspeitava que haveria essa liquidação de inicio de ano. Afinal os REITs estavam apresentando fortes ganhos e um bom desempenho no crescimento de dividendos e não havia nenhuma razão para suspeitar que o Sr. Mercado iria se assustar mais uma vez.

Pegando o Graham emprestado novamente:

experiencia ensina que a hora de comprar ações é quando o seu preço é indevidamente pressionado pela adversidade temporária. Em outras palavras, eles devem ser compradas quando estão uma pechincha.

Todos os setores de REIT estão oferendo boas oportunidades, enquanto que o medo do crescimento das taxas de juros assustou o mercado, consideramos essa liquidação em um excelente momento para comprar com alguns descontos.

  • Data Center: -15%
  • Hotel: -12%
  • Saúde: -9%
  • Industria, atípicos, escritório e residências: -8%
  • Fazendas e shopping: -7%

31 thoughts on “Porque investir em REIT hoje

  • 7 December 2018 at 16:58
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    Rendimento médio dos REITs desde 1972: 7.5%
    Inflação: 4.2%
    Rendimento real: 3.3%
    Rendimento real depois do imposto americano: 2.31 %
    FONTE: https://www.reit.com/sites/default/files/media/PDFs/REITFactSheetInflation3.pdf

    Fundo KNRI11 (o FII de tijolos com maior peso no IFIX):
    Rendimentos pagos em 2013: R$ 9.28
    Rendimentos pagos em 2013 em dólar: USD 3.96
    Rendimentos pagos em 2018: R$ 10.86
    Rendimentos pagos em 2018 (em dólar): USD 2.79
    Variação anual (CAGR) em dólar: -6.76%

    1. Mas tem que comparar as mesmas coisas. Pega o rendimento passado do FII, converte no dólar da data; pega o rendimento atual, converte no dólar de hoje e calcula a variação.

    2. Não sei, mas se até os gringos só investem em REITs através de contas isentas de impostos, acho que não deve compensar para estrangeiros.

    3. O bom dos REITs comparados com FIIs é a alavancagem. Ela permite que eles cresçam bem mais rápido que nossos FIIs (proibidos de alavancar). Aumenta o risco? Sim, mas o REITs “blue chip” (tipo o “O”) vivem de minimizar esse risco.

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    • 7 December 2018 at 22:06
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      se vc acha que não compensa entao não invista

      a ideia aqui não é dizer oq vc tem que fazer ou não, eu só estou mostrando oq eu estou fazendo se está dando certo ou não, bem esse gráfico me diz que estou no caminho certo:

      enquanto vc estiver olhando só rentabilidade vai levar pirocada no céu da boca, para de ficar olhando isso e foca no que realmente importa: aportes!

      que adianta ter 5% a +ou- se vc pode dobrar seus aportes em menos de 10 anos

      focar em ganhar mais dinheiro e parar de ficar igual tarado fazendo calculo de rentabilidade

      enquanto não entenderem isso o pessoal vai ficar enxugando gelo na bolsa.

      e pra finalizar: vc ja começa muito errado quando compara investimento médio de REIT com um FII especifico, mas como disse não conferi suas contas nem vou, porque nada disso importa.

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      • 7 December 2018 at 23:05
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        Calma VDD . Concordo com você que a comparação está errada e que o blog é seu mas vamos dar espaço à questionamentos.

        Comparar REIT desde 1972 com um único FII não vale né, mas se ele fizer um estudo pegando os 5 FII mais antigos e mais líquidos e fizer o mesmo com os REIT no mesmo período, será interessante.

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        • 10 December 2018 at 09:32
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          entao a ideia do blog não ficar discutindo qual a estratégia é melhor, acho que pra isso teria criado um fórum como o pessoal da PenseRico

          a ideia do blog é narrar a minha caminhada eu compartilho isso com outros que queiram seguir o mesmo caminho, não estou dizendo que o q eu faço é certo e que os errado só que isso que tenho feito funciona pra mim, se investir em ETF é o que vc acha melhor então blz, vai de cabeça

          o pessoal tem a mania de querer a qualquer custo convencer todo mundo que oq eles fazem é o certo e oq os outros fazem é o errado, como se existisse um único caminho a seguir.

          sobre ETF já falei milhares de vezes aqui e vc sabe bem aqui e aqui de porque não invisto nesse tipo de ativo, porque isso não se encaixa pra mim e já mostrei diversas vezes que meu retorno selecionando ativos pessoalmente é muito, mas muito superior a ETF, só ler nos comentários desses artigos eu refutando esses mesmos questionamentos

          agora não estou bravo não, as vezes os caras chegam falando coisa que eu acho besteira e eu respondo no mesmo nível só isso :)

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          • 10 December 2018 at 09:43
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            VdD, eu sei que aqui vc narra o seu caminho pessoal nos investimentos.

            Mas a partir do momento que vc cria um site público e até ganha dinheiro com análise de investimentos, tem que aceitar QUESTIONAMENTOS, pelo menos.

            Perceba que em momento algum fui desrespeitoso com vc. Nem neste nem em qualquer outro comentário que fiz no seu site.

            Então é justo eu esperar o mesmo tratamento. Afinal, como disse aquele que é “a coisa mais importante”: com a medida que julgares será julgado.

            Se não vc acabará mais parecido com o cachorro louco de um outro site brasileiro.

            No meu comentário não quis fazer um estudo comparando FIIs com REITs, até pq não tem como fazer isso em um comentário.

            Eu só tenho a dúvida sincera se vale a pena investir lá fora em income mesmo com a taxa de 30%.

            Tem gente que fala para comparar os dois investimentos corrigidos pela inflação de cada lugar. Outros falam para comparar dolarizando. Eu realmente não sei como compara-los.

            Se vc tiver alguma ideia para me ajudar, eu agradeço.

          • 11 December 2018 at 22:49
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            então Joao eu sei que vc não foi desrespeitoso e acho que nem eu fui contigo, só estou te explicando o problema que muita gente hoje em dia é cheio de mi mi mi e vc tem que ficar pisando em ovos pra falar com medo de magoar, e aqui comigo não tem isso, bem vindo ao mundo real porque lá ninguém vai ficar medindo as coisas pra falar contigo de uma forma mais amorosa

            então da mesma forma que eu estou aberto aqui pra escutar qualquer um, vc tb tem que estar aberto pra escutar de volta, e sem ficar de xororo, e eu não te insultei hora nenhuma, só que disse oq pra mim é a verdade e a verdade as vezes dói

            entao para de ficar fazendo melodrama porque se eu achasse que vc fosse desrespeitoso, a principio nem teria aprovado seu comentário,

            por si só isso já mostra um certo respeito da minha parte em parar para te responder.

            sobre te ajudar eu não estou aqui pra dizer oq vc tem que fazer, eu só estou postando o que eu fiz e deu certo pra mim e errado pra mim… vc não tem que seguir isso, E não quer dizer que vá dá certo pra vc, talvez dê se vc tiver o mesmo perfil, talvez não dê

            então vc tem que achar o seu caminho na bolsa, se vc ficar toda hora comparando X e Y vc sempre vai achar algum problema aqui ou acolá, monta a sua estratégia e segue, pq se ficar indo pra cada vendo que sopra vc vai acabar se perdendo

            inclusive eu já falei sobre isso aqui

            veja que já é o terceiro link que post pra vc e vc ainda vem chorando achando que estou te desrespeitando, deveria ser mais desrespeito da sua parte falar isso depois de tanto link que que já te mandei

          • 11 December 2018 at 23:19
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            e outra coisa, porque vc num cria um blog cara, já que vc tem a sua estratégia, na boa eu sempre encorajo o pessoal aqui a fazer isso, pode ter certeza que eu seria o primeiro a publicar o seu material aqui, eu não acho que tem que existir só uma via de investimento, por isso eu sou bem aberto aqui com outro blogueiros que pensam diferentes

            veja só no próprio comentário em cima do seu o do BPM ele é um cara que pensa e tem estratégia um pouco diferente da minha, mas eu sempre que pude ajudei ele e ele sempre que pode me ajuda tb, então ele tem o material dele que publica aquilo que ele acha certo e funciona pra ele

            eu acho que a nossa comunidade é muito pequena e quanto mais gente tivermos falando de financas melhor será, teremos mais alcance.

            sei lá cara, cria um JdF – JoaoDoFII começa falando de FII já que vc gosta bastante, e com o tempo vc vai montando sua estratégia e vc vai ver quanto vc vai aprender com isso!

  • 3 September 2018 at 23:57
    Permalink

    VdD, outra pergunta:

    Já que existem CENTENAS de REITs, qual ferramenta vc usa para filtrar os REITs? Eu só descobri o screener da Yahoo, que é bem meia-boca. Quero filtrar REITs por endividamento, FFO, dividend yield e otras cositas mas.

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    • 4 September 2018 at 21:27
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      eu não faço analise dessa forma, veja esse video pergunta do leitor foi exatamente igual a essa sua :) bom divertimento

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  • 3 September 2018 at 23:11
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    Oi VdD!

    Comecei a estudar REITs e FIIs mês passado, pq acho que são AS ferramentas criadas para quem busca renda mensal.

    Olha, pensando no longo prazo (10 anos ou mais), os REITs de Healthcare e Datacenters são os mais promissores, não acha?

    Independente de yield. Olha a tendência. O envelhecimento global está aí. A virtualização da vida também. Acho que esses REITs são os tipos de investimentos quase certos para quem busca remuneração, pois nunca ficarão com vacância elevada.

    O que vc acha?

    PS: eu não encontrei algum post onde vc expõe os motivos de abandonar os FIIs. Naquele vídeo da imigração eu não encontrei explicação sobre o assunto.

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    • 4 September 2018 at 21:24
      Permalink

      Fala J

      cara o ideal é vc colocar um mix de setores na sua carteira, veja os REIT de healthcare e retails estão passando por uma pressão do mercado por resultados, entao imagina vc com 100% apenas nesses 2 setores, estaria com seu sono prejudicado, entao diversificação é a chave

      eu não abandonei os FIIs eu vendi minha participação das Acoes no brasil porque precisei de aplicar para o visto no Canada, que deu um mega #fail aí aproveitei a grana que estava liquido e não entrei mais no mercado brasileiro de acoes, mas os FIIs continuam firmes e fortes aí, inclusive vamos trazer algumas novidades bem legais nesse segmento aqui no blog.

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  • 1 May 2018 at 11:21
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    Pagar 30% de imposto sobre os dividendos é muita coisa pra mim. REIT não é uma boa pra estrangeiro (no resident alien)

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    • 1 May 2018 at 13:22
      Permalink

      E vc inocentemente acredita que os dividendos das suas acoes sao isentos de imposto de renda, para acaso já escutou falar sobre IRPJ ou seja vc é tributado da mesma forma só que ao invés do governo brasileiro fazer como americano que fala, olha estou de pagando X de dividendo e cobrando Y de imposto. Não o governo brasileiro vai lá e debita o Y de imposto na ponta da empresa e vc não fica sabendo, na real o governo brasileiro está tratando vc e eu como trouxas

      bom o problema que a estratégia dele funciona porque tem muita gente que acha que não paga IR em acoes no brasil kkkkk

      dá uma lida nisso aqui abaixo e estude um pouco mais sobre contabilidade corporativa que vc vai descobrir que o seu mundo não é tao colorido quanto vc imagina

      Elas devem apurar o IRPJ com base no lucro, que pode ser real, presumido ou arbitrado. A alíquota do IRPJ é de 15% (quinze por cento) sobre o lucro apurado, com adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000,00 / mês.

      sim eu sei que é dolorido escutar a verdade, mas fazer oq neh… ela tem que ser dita

      Reply
      • 2 May 2018 at 18:46
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        Você está equivocado. Está comparando maçãs com bananas. REITs precisam ser comparados com fundos imobiliários no Brasil. Dividendos de fundos imobiliários são isentos. 90% dos rendimentos dos REITs são distribuídos na forma de dividendos. Taxação de 30% é muita coisa. Pra mim é proibitivo. REIT não é para estrangeiro a meu ver. Ações é outro departamento. Tem cara que abre LLC lá e consegue através da Irlanda taxas mais baixas., principalmente em ETFS. Mas se você quer investir, vá em frente. Problema é teu. Por mim tudo bem. Tu estás falando comigo um cara que de bobo e inocente não tem nada.

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        • 3 May 2018 at 04:32
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          bom esse gráfico aqui me diz o contrário

          ETF tem um risco gigantesco isso tudo a custa de fugir dos impostos, veja aqui e principalmente aqui porque ETF são sempre um mau negocio.

          Tenta dolarizar seus FIIs e fazer um comparativo do seu retorno total de um REIT aí vc vai ver que a coisa não fica tão bonita mais quanto vc imagina.

          Reply
          • 3 May 2018 at 10:24
            Permalink

            Os REITs tiveram desde o seu início rentabilidade semelhante ao S&P500. Mais ou menos 6% acima do CPI ( Consumer Price Index). Não temos estatísticas dos fundos imobiliários já que são fenômeno muito recente no Brasil. Não se preocupe tanto com a moeda. Às vezes você tem dólar barato. Às vezes você tem dólar caro. Preocupe- se com inflação. Inflação aqui e nos Estados Unidos. A título de ilustração, o Ibovespa teve igual rentabilidade que o S&P500 desde a sua fundação. O problema dos REITs é imposto. Se você tem 8 % de rentabilidade nominal ao ano ( 6% real mais 2% de inflação americana), você é tributado sobrando 5,6 % pra você ( 70% de 8 % de rentabilidade bruta nominal). O que resulta em 3,6% de rentabilidade anual histórica acima da inflação americana. Isso é uma merreca. Você pode avaliar em qualquer ângulo. Dolarizado ou não. Os fundos imobiliários brasileiros tendem a superar os REITs americanos para um investidor brasileiro. Eu não tenho nenhuma dúvida.

          • 3 May 2018 at 12:10
            Permalink

            Não preocupar com a moeda?!?!?! bom é impossível isso já que a moeda é um reflexo de todo o resto, ou vc acha que com inflação alta não vai afetar o cambio do seu país, quando vc começa dizendo para não preocupar com moeda já fica difícil porque vc está tirando fora um dos principais expoente e daí pra lá qualquer coisa que vc diga não vai mais fazer sentido. O que acontece quando vc tira as colunas de uma casa ? ela continua de pé ? entao não tem como tirar a moeda dessa conta.

            Seguir o mercado é muito fácil, tem alguns investidores que realmente sao bem limitados e para esses os ETF podem se encaixar porque os caras fazem tanta merda quando se trata de investimento que é melhor seguir um investimento a cego como os investidores de ETF fazem. Agora qualquer um que busque um pouco de conhecimento bate o mercado muito facil, e o que tenho visto no mercado americano sao muitos investidores de crescimento de dividendos batendo e muito o mercado, olha a rentabilidade total da minha carteira, leia lá nos comentários dos artigos de ETF e vc vai ver que facilmente superei os ETF.

            Agora o que vai lhe trazer a independência financeira não é 0,5% a + ou a – e sim o poder de aporte, quando a pessoa vem com esse seu discurso eu já logo sei que ele não conseguiu assimilar isso, entao sugiro dar uma lida aqui e aqui e aqui e aqui e aqui, depois nesse artigo e ainda nesse artigo.

            Por fiim tem um vídeo mais recente que pode lhe esclarecer melhor sobre esse tema: Como ele fez 2 milhões na bolsa americana em dividendos.

            viu o tanto de link ? rsrsrs é porque isso é o que mais tira gente da bolsa, boa leitura e que mais uma alma seja salva!

          • 3 May 2018 at 10:30
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            Sobre ETFs, me perdoe a franqueza, mas o que tu postou não tem nenhum fundamento matemático. ETFs nada mais são do que um conjunto de ações que seguem um índice, com baixíssima taxa de administração. Só isso. Aquilo que tu escreveu sobre dividendos é bobagem. O ETF é pra quem acha que não pode vencer o mercado no longo prazo e segue um índice. Russell, S&P500…

          • 3 May 2018 at 12:21
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            ETF não é pra quem não consegue vencer o mercado, pra não chamar de bobão vou dizer que ETF é pra quem gosta de pagar taxa administrativa pra grandes fundos e que vai ficar chupando dedo no mercado Bear

            bom mais claro do que eu escrevi é impossível

            agora existe um Gap enorme entre entender e querer entender quando o cara não ta disposto no ultimo ai fica difícil mesmo, eu já discuti isso milhões de vezes nos comentários e tanto que fiz esses dois artigo ilustrando um pouco do meu raciocínio agora eu não estou aqui pra converter vc que está fazendo uma baita burrada igual meu vizinho, isso porque tem gente que realmente não quer sair da maldita caverna do Platão, faz parte fazer oq nem todo mundo pode ser salvo.

            só acho irônico vc dizer que não tem fundamento matemático, falar que meu artigo só tem bobagem e até agora não apresentar nada concreto, por si so depois disso já encerro a conversa contigo porque entendo que como vc não tem argumentos prefere menosprezar o argumento alheio sem base alguma, vc é uma piada.

  • 21 April 2018 at 10:53
    Permalink

    Tenho muito interesse em investir em REITs, pelo pouco que li sobre o assunto seus rendimentos acompanham a inflação no longo prazo. Gosto muito de investimentos que remuneram mensalmente. Os FII compoem 85% da minha carteira e os 15% restantes em ações, tenho até que rever essa distribuição. Contudo, se vc for analisar de verdade, o máximo que vai encontrar, se encontrar, são 10 FII de primeira linha. E nosso país não é sério de forma alguma, sinto vontade de migrar meus investimentos para outros países. Só acho que tenho que me familiarizar um pouco mais com o inglês, as vezes me sinto meio inseguro quanto a isso, visto que gosto muito de ler relatórios e acompanhar a saúde financeira dos meus investimentos. No fim do ano devo terminar minha graduação ai vou ter mais tempo e dinheiro para me empenhar nesse assunto. Parabéns pelo blog é um dos melhores em finanças, material de ótima qualidade, obrigado pelo conteúdo.

    Reply
    • 21 April 2018 at 13:02
      Permalink

      Olá A.

      Obrigado pela forca, e faca isso mesmo, coloque sua grana lá fora mesmo, mas não é nem pelo fato da roubalheira que temos ai no Brasil e sim pela instabilidade econômica (tudo bem que isso é reflexo politico) mas o fato é que nem quando antes desses esquerdalhas entrarem no poder o país sempre viveu os altos e baixos, enfim quem quer buscar um investimento de longo prazo precisa de uma economia mais estável

      Se vc comprar 1 dólar continuará a ter 1 dólar hoje ou daqui a 10 ou 30 anos, se tiver 1 real ninguém consegue lhe garantir o quanto terá daqui a 5 anos ou mesmo o ano que vem, dúvida??? só olhar como a economia brasileira é tão volátil… a uns anos atras tava a 2 reais cada dólar, depois foi pra quase 6 pratas por dólar e olhe hoje como está… enfim a longo prazo vc não vai querer ser interrompido da sua aposentadoria porque o seu dinheiro desvalorizou por culpa de uma politico que cagou a economia inteira

      acho que vc pode ir migrando aos poucos ou se quiser deixar uma parte de capital no brasil e outra migrar pros States enfim… tem varias estratégias

      sobre os estudos sugiro dar uma lida no nosso xd+

      Reply
  • 18 April 2018 at 17:37
    Permalink

    Vdd,

    Até escrevi ontem sobre EPR. Também tenho essa visão e estou aos poucos aumentando a posição em alguns REIT. O importante é que os pagamentos estão em dia e mais uma vez anunciaram os dividendos em linha com o esperado.

    É hora de aproveitar e aumentar a quantidade de REIT na carteira.

    Reply
    • 18 April 2018 at 22:39
      Permalink

      olá BPM

      depois certamente vou dar uma lida lá

      é nessas horas que o Buy and hold faz a festa, porém tem que ter cuidado porque tem ativo que realmente está bem complicado, e por máximo que tentemos acertar sempre, as vezes escapa um tiro ou outro, fazer bem o acompanhamento e não virarmos sócio torcedor é fundamental.

      Reply
  • 18 April 2018 at 01:02
    Permalink

    Esse mês eu fui de FPI e HGY. Será que nossas compras serão parecidas de novo? rs
    Queria comprar NHI, mas preferi deixar 50% reits e 50% ações de crescimento.

    Abraço

    Reply
    • 18 April 2018 at 01:03
      Permalink

      Digitei errado. Aportei na HQY.

      Reply
    • 18 April 2018 at 22:31
      Permalink

      acho que só 50% de chance de dar igual kkkkk

      Reply
      • 19 April 2018 at 02:04
        Permalink

        kkkkkk.
        Mas se olharmos a correlação de perfil dos reits, se eu tivesse investido em NHI, o seu equivalente seria OHI. Vamos ver seu próximo post…
        Só não vale deixar de investir em FPI e OHI só pra ser do contra, hein?! hehehehe

        Abraço e parabéns pelo ótimo blog! Foram seus posts que acenderam meu interesse pelo investimento no exterior. Obrigado!

        Reply
        • 19 April 2018 at 10:46
          Permalink

          obrigado ML

          não tem como tentar de boicotar mais, já tinha feito as compras, porém só falta escrever o post (a parte mais difícil)

          qualquer coisa vc recorre a al jazeera como a Senadora Gleisi ta fazendo e diz que foi GOLPI

          Reply
          • 19 April 2018 at 23:09
            Permalink

            Essa é a tática que funciona no Brasil: se fazer de vítima!!! kkkkkk
            A querida senadora sabe que não tem a menor change de se eleger se for pelo seu carisma. Tem que usar o dos outros…

  • 17 April 2018 at 10:07
    Permalink

    VDD, pena eu estar sem grana para enviar para a Drivewealth e aproveitar essas promoções. Com grana eu aumentaria posição em OHI, O e STAG.

    Torcer para quando entrar uma grana eles fazerem um blackfriday kkk

    Reply
    • 17 April 2018 at 12:36
      Permalink

      essas coisas sempre acontecem na hora errada kkkkk

      mas os 3 ai sao bons ativos e estão com descontos interessantes.

      Reply

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