Análise de FII – Participação no imóvel

Análise de FII – Participação no imóvel

Vamos mostrar para vocês o que olhar acerca de análise de FII na sua participação nos imóveis. Claro que se tratando de investimento fundamentalista não podemos analisar só esse indicador, alias em analise de empresas e FII qualquer indicador que tente sozinho resumir tudo será uma completa falácia.

O video surgiu de uma conversa com um leitor no nosso WhatsApp, como eu digo são vocês que fazem a pauta desse blog.

Além deste vídeo também temos no nosso Ex-Dividend uma edição da Revista Viver de Dividendos onde falamos especificamente sobre o aspecto de análise quantitativa de um REIT. Se você sempre quis saber sobre o que olhar acerca de números na análise de um REIT o XD pode lhe ajudar nisso.

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Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

Perspectivas do mercado de FII

Nesse vídeo explico:

  • Uma perspectiva sobre o mercado de FII para os próximos anos e uma visão do momento atual.
  • Uma analise no setor de Fundos Imobiliários de Escritório.
  • Explico como selecionar FIIs com boa qualidade.
  • Medidas que o investidor pode tomar para se proteger do momento conturbado pelo qual o mercado irá passar.

 

BVMF: Compras Agosto 2015 – HTMX11B – BBDC3

size_810_16_9_bradescoComeçando o mês já fiz o meu aporte na bolsa brasileira, estava na duvida se colocava a grana nos FIIs ou se aportava nas ações, na dúvida fiz um pouco das duas coisas.

Sou uma pessoa cheia de manias e toks, uma das coisas que me incomodam é ter lotes fracionados das ações, por exemplo tinha 200 ações do Bradesco e em Março eles fizeram um split e acabei ficando com 240 como estava querendo comprar uns FIIs também optei por arredondar o Bradesco e o restante aportar nos FIIs.

Como sempre faço um comentário sobre o ativo que estou adquirindo, mas o HTMX11B comprei o mês passado então como é mais recente não teve nenhuma variação nesse meio tempo, se ainda não leu verifique aqui uma analise desse FII.

Sobre o Bradesco não tem como deixar de comentar a sua ultima aquisição no mercado. A compra do HSBC por 5,2 bilhões de dólares, o mercado não viu como uma boa noticia, tanto que as ações do Bradesco recuaram com força no dia do anuncio da aquisição.

Para o mercado o Bradesco pagou um preço além do que valia a operação, também achei isso, mas essa foi um tipo de aquisição que o vendedor não tinha tanta necessidade de vender, apesar do HSBC ter anunciado a intenção de vender, ele não estava em nenhum processo de falência a ideia dele era “se livrar” das operações que não tinham lucratividade como a do Brasil e da Turquia, comentei sobre isso no meu post de venda das minhas ações do HSBC.

Nesse caso como não existia um “desespero” para vender era natural o comprador pagar um prêmio para comprar os ativos o Bradesco teve que concorrer contra 3 outras instituições de peso Itau, Santander e até um banco chinês, o Industrial & Commercial Bank of China.

Além do mais  a comprar a meu ver vai trazer mais ganho de posicionamento no mercado do que de resultados financeiros, se o Bradesco perdesse essa oportunidade seria difícil alcançar um crescimento de outra forma, pela quantidade de market share que ele possuía não teria como crescer mais abrindo agencias o caminho agora é só através de aquisições.

bradesco

A carteira do HSBC tinha bastantes clientes premium e corporate e isso pode ser um nicho interessante para o Bradesco que visa expandir nesse sentido. Outro fato é que o Bradesco conseguiu incluir na jogada a seguradora que se não me engano não estava na oferta inicial, por isso até que teve esse acréscimo no pagamento, alias nesse pacote tem a HDI e SulAmerica que fazem vendas de sus seguros pelo HSBC, quem tem ações ações dos alemães ou da SulAmerica ficar atendo pois deve ter um impacto caso o Bradesco não continue com a parceria de pelo menos 5% na receita.

O lucro recorrente estimado para as opressões do HSBC Brasil nesse ano está na casa de R$ 1,2 bi e de acordo com o Bradesco os resultados só serão sentidos no balanço de 2017 pois 2016 deve ser neutro, as operações do HSBC Brasil não eram ruins o problema era que o banco foi mau administrado aqui.

Só pra ter uma ideia o lucro por agencia do Bradesco foi mais que o dobro do valor alcançados nos pontos de atendimentos do HSBC. Além disso o índice de eficiência do BBDC foi 24% maior que o do HSBC, agora imagina a eficiência e competência do pessoal do Bradesco aplicado nas agencias do HSBC, a tendência é que o negocio tenha ótimos frutos. Vamos aguardar pra ver.

Compra realizada em 3 de Agosto.

Compra de junho de 2015
Empresa Código Qtde
FII Hotel Maxinvest HTMX11B  9
Banco Bradesco SA BBDC3 60

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

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BVMF: Compras Julho 2015 – EDGA11B

 

Seguindo a tendência de dar uma reequilibrada na minha carteira de FII fiz a aquisição de mais cotas do EDGA11. Como eu já comprei antes esse fundo se quiser saber mais sobre seu portifólio basta olhar essa tag EDGA11B.

As analises mensais de FII são sempre mais simples, são ativos que não mudam muito, portanto esse será um post curto. Vale ressaltar apenas as obras previstas no Edifício Galeria, nada que afete muito o pagamento de rendimentos.

edga

No mais é um FII com um ótimo imóvel, no centro nervoso do Rio, bem diversificado em inquilinos e com baixa vacância. Um FII sem grandes surpresas o imóvel do FII é muito bem localizado refletindo no seu histórico de baixo nível de vacância, mesmo em momentos mais difíceis.

Compra realizada em 02 de julho.

Compra de junho de 2015
Empresa Código Qtde
FII Edifício Galeria   EDGA11B  31

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.