Compras Abril 2018 – PG – VTR – FPI

Compras Abril 2018 – PG – VTR – FPI

Dobrei minha posição na Procter & Gamble – PG para reforçar minha carteira de stocks americanas. Porém como o mercado de REIT tem oferecido boas oportunidades, conforme comentei nesse post, não podemos deixar de dar aquela passada nas promoções. Comprei o que considero o melhor REIT de saúda da bolsa americana e o troco gastei com as fazendas do Farmland que já vinha recebendo uns aportes recorrentes.

Novidades no Remessa On-Line

Aproveitando para comentar que a Remessa Online colocou o pais Bulgaria na lista de países para transferência, então se você criou uma história lá para transferir para o Leupay, altere o país para o correto. Outra boa noticia é que o limite de remessas internacionais aumentou para R$ 65.000,00 anuais e R$ 32.500,00 diários e as operações realizadas nos últimos 12 meses serão contabilizadas no total disponível para operar. Aproveite e faça agora mesmo sua remessa, veja aqui.

Atualização Ex-Dividend

Atenção todos os leitores assinantes do Ex-Dividend, quando fiz o artigo de número #20 esqueci de colocar a seção de “Segurança dos Dividendos” e o “Valuation”. Informo nesse post que adicionei essas duas informamos no artigo, quem já leu e quiser saber mais sobre isso favor acessar o artigo aqui.

  • Segurança de dividendos: é uma seção do Ex-Dividend onde mostramos o quão seguro estão os dividendos de uma ação, para isso analisamos o seguinte: histórico de receita, lucro, divida, dividendos, perspectivas de crescimento dos dividendos, valor da marca no mercado, valuation do negócio, market share da empresa, perspectivas do setor onde a empresa está inserida e perspectiva de crescimento das receitas futuras.
  • Valuation: Mostramos como avaliar uma ação para saber sua margem de segurança, saber se o preço atual é correspondente com suas perspectivas de crescimento.

Procter & Gamble – PG

PG nem precisa de apresentação, provavelmente você usa ou já usou frequentemente os seus produtos. Bom o fato é que dobrei posição na empresa, a empresa vinha encontrando dificuldades de achar o crescimento das receitas e dos lucros nesses últimos trimestres e tinha obtido quedas expressivas na sua receita. Apesar de seu case de negócio e suas marcas fortíssimas o mercado vinha batendo nela, desde o inicio do ano a ação caiu cerca de quase 20%.

Apesar das dificuldades do balanço e o animo do mercado não estar muito favorável, na minha visão a empresa irá conseguir reverter as quedas na sua receita. Para isso precisará de fazer aquisições no mercado ou lançar novas marcas, essa última traduza-se gastar rios com propaganda.

A empresa tem caixa reserva para realizar esses investimentos, acredito que mais de $15bi dê pra fazer bastante coisa no mercado. Sem contar que ela ainda possui um nível de endividamento baixo, onde lhe permitirá recorrer a capital externo para financiar essa retomada de crescimento, sem que esse capital sacrifique sua capacidade de remuneração dos acionistas.

Olhando os últimos resultados, fresquinhos que saíram essa semana passada a empresa apresentou o 3T18 com uma venda de $16,3 bilhões, apresentando um crescimento de 4% contra o ano anterior. E um lucro por ação de $1,00 um crescimento também de 4%.

A PG pagou $1,8 bilhões em dividendos aos acionistas marcando seu 62º ano consecutivo de crescimento de dividendo e retornou mais $1,4 bilhões em recompras de ações, por sinal boa hora para a administração recomprar, aproveitando o baixo preço. Lembrando que a PG vem pagando dividendos consecutivos a 128 anos, isso por si só já é algo fantástico.

Voltando para as aquisições a empresa anunciou um acordo para adquirir a Merck KGaA Consumer Health Care, uma empresa sediada em Darmstadt aqui na Alemanha. Essa aquisição reforça o portfólio da empresa na área de saúde com marcas como Vicks, Metamucil, Bepto-Bismol.

Essa vai ser a estratégia da PG nesses próximos anos, veremos a empresa se aproveitando de boas oportunidades que surgirem no mercado. Principalmente nessa área de saúde que junto com beleza e cuidados da pele tiveram os maiores crescimentos no trimestre com cada performance de 3% e 5% de crescimento respectivamente.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $43,84 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$148,51.

Ventas Inc – VTR

Ventas é um REIT de saúde, pra minha modesta opinião é só o melhor REIT do setor. Chego nessa conclusão pois ao analisar seu case, e ver o quão bem diversificado o fundo é, e se comparamos com outros players parentes veremos que ele é uma peça única no mercado.

Porém assim como a PG o VTR vem apresentando um bom resultado forte a cada ano, porém o mercado vem pegando pesado contra ele se olharmos o valor de cotação do fundo ao longo do último ano.

Esse ano de 2017 teve um lucro muito bom, as receitas operacionais do VTR cresceram 13% comparado com o mesmo período de 2016. O FFO do VTR também cresceu, porém bem menos. O indicador teve $4,22 comparado com 2016.

Em termos de investimento o fundo investiu cerca de $2 bilhões, incluindo a expansão do segmento de laboratórios para as universidades de Brow Univerty e Virginia Commonwealth Univerty. Desde setembro de 2016 o fundo vem investindo pesado nesse segmento e por conta desses investimentos o fundo tem expandido cerca de 37% nesse setor de compra e aluguel de laboratórios de pesquisas para universidades e empresas de saúde e biotecnologia.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $65,52 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$221,95.

Farmland Partners Inc – FPI

O FPI é um REIT de fazendas, já falei diversas vezes sobre ele aqui no blog, leia aqui. Quem me acompanha a mais tempo por aqui sabe que tenho feito aportes regulares nele, nada muito grande, geralmente pego a sobra dos aporte e aplico no fundo. Isso porque ele ainda está em um cenário um tanto arriscado para investimento.

De forma resumida: a coisa vinha caminhando bem até que o FPI resolveu adquirir a American Farmland Company – AFCO que era um outro REIT de fazenda, porém com um balanço bem ruim. Isso jogou temporariamente os resultados do FPI pra baixo, os acionistas ficaram desesperados e vimos isso:

Uma queda de quase 30% na cotação do FPI
Uma queda de quase 30% na cotação do FPI

Te confesso que eu mesmo pensei no inicio na época, que merda que o FPI tá fazendo… Porém não vendi no desespero e esperei os resultados pra ver o que a administração iria fazer. Eles montaram um plano, disseram que o FPI iria vender as propriedades mais problemáticas do AFCO e iria tornar as fazendas lucrativas. Bom a administração do FPI vinha fazendo um bom trabalho, resolvi dar um voto de confiança na empresa.

Esse resultado era esperado para ser um dos piores do FPI e que ele iria fechar no prejuízo. Veremos o que aconteceu logo abaixo.

No iniciou de março o fundo publicou o seu balanço de fechamento do 4T17 onde relatou um total de receita operacional de $15,6 milhões um aumento de 17% no mesmo período de 2016.

O crescimento da receita foi muito bom, porém como disse antes os lucros ainda estão um pouco comprometidos pelas aquisições da AFCO, o AFFO por ação foi de $0,16 uma queda considerável levando em conta que no ano anterior teve um AFFO de $0,36.

Particularmente eu esperava um prejuízo leve nesse trimestre, a coisa pra mim veio melhor do que a minha expectativa, por isso resolvi até fazer um novo aporte pequeno nesse mês.

A FPI nesse trimestre também adquiriu 5.114 acres de terras agrícolas de cultura permanente na California Central Valley por $110 milhões.

Se olharmos o anual teremos uma receita operacional de $46,2 milhões um aumento de 49% sobre o ano de 2016. E um AFFO de $13,3 milhões isso dá algo em torno de $0,36 por ação, frente a um AFFO de $11 milhões com uma indicador por ação calculado de $0,58.

Alguns podem questionar: Viver me explica como esse ano o AFFO total subiu pra 13 e teve um resultado pior que do ano passado que foi de $11? Simplesmente a FPI teve que lançar ações no mercado para pagar a compra da American Farmland Company.

Além disso a empresa pegou um empréstimo com a Rabo AgriFinance LLC de $80 milhões onde será disponibilizado uma pequena fração de $66,4 milhões e a FPI terá um juros de 1,7% além deste já deixou uma garantia adicional de $13,6 milhões, mas esse só será liberado em janeiro do ano que vem.

A perspectiva para esse ano de 2018 é que a empresa continue crescendo as receitas e buscando cada vez mais diminuir os gastos. A estimativa de resultado do AFFO para esse ano é algo que fique entre $0,40 e $0,44 por ação, então provavelmente teremos um corte de dividendos, vou esperar uns próximos trimestres e devo fazer um aporte de verdade quando a empresa cortar os dividendos que já estão congelados.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $5,61 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$19,00.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $114,97 ou seja R$389,46 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Procter & Gamble Co PG 16
Ventas Inc VTR 21
Farmland Partners Inc FPI 11

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

Enquanto isso…

 

 

 

 

 

 

Compras Janeiro 2018 – UL – OHI – STAG – FPI

Compras Janeiro 2018 – UL – OHI – STAG – FPI

Primeira compra do ano, aquele momento que você olha pra frente e pensa: Nossa o ano já está acabando já estamos quase no final de janeiro agora só faltam 11 meses rsrsrs. Brincadeiras a parte essa compra além de reforçar posições nos REITs adiciona mais um novo jogador no time. A aquisição da Unilever – UN que adiciona mais uma empresa do mercado Europeu na minha carteira.

Fiz um balanço comentado dela e pode ser conferido logo abaixo, essa aquisição da Unilever adiciona 23,58€ na minha carteira de dividendos que convertido pela cotação corrente do Euro teríamos o montante de R$92,14 ao ano adicionados a nossa carteira.

Além desta aquisição tivemos um reforço nos aportes em alguns REITs, como o Stag Industrial Inc – STAG que adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $26,6 isso convertido pelo dólar corrente representa R$85,01.

Também compramos umas cotas do Omega Healthcare Investors – OHI que acrescenta $47,5 de dividendos, convertidos para o cambio atual temos uma renda adicionada a carteira de R$151,81.

Além destes ativos é claro que teríamos o nosso REIT do nobre amigo de blog Funcionário Publico Investidor ou mais conhecido como Farmland Partnes Inc – FPI.

Farmland Partners Inc – FPI

Todo o mês eu tenho pego o resto da grana que sobra na conta e colocado nesse fundo, então basta ler os posts passados sobre ele para entender a conjuntura.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 3,06 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 9,78.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $105,99 ou seja R$338,73 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG 19
Unilever PLC UL 18
Omega Healthcare Investors Inc OHI 19
Farmland Partners Inc FPI 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Eu falei que uma hora eu iria me decepcionar com o Bolsonaro, ta aí:

 

 

 

 

 

Compras Dezembro 2017 – NSLU11 – IRM – KRG – FPI

Compras Dezembro 2017 – NSLU11 – IRM – KRG – FPI

Com a venda do EDGA11 fiquei na dúvida se continuava com o dinheiro no Brasil ou se juntava essa venda e somava com o capital americano. Apesar de no momento não está fazendo mais aportes novos no Brasil, resolvi não diminuir o capital que já tenho aqui aplicado. Comprei o NSLU11 entre outros REIT lá fora.

FII Nossa Senhora de Lourdes – NSLU11

Com a venda do EDGA11 resolvi aportar em outro FII e as vezes penso que troquei 6 por meia dúzia. Procurei algumas opções interessantes no mercado.

Não queria Fundos comerciais porque não estava querendo esse setor, visto o que já falei sobre ele no artigo do EDGA11, alguns setores eram interessantes mas eu já possui ativos neles e não queria colocar outros ativos novos como o de logistica, bancário, shopping e hotelaria. Fiquei em busca de algo diferente, coisa que é super difícil aqui no Brasil dado nosso limitado número de FIIs.

Pensei num educacional, mas o que eu tinha pra mim era a melhor opção e as demais não me interessou, pensei no cemitério mas também encontrei alguns problemas por lá, o Cadu me passou alguns fundos de fundos, mas particularmente os que me passou não me agradou, teve um que tinha até um monte de cotas do próprio EDGA na carteira, isso sim seria literalmente trocar 6 por meia dúzia rsrsrs

Sobrou os hospitais. É um setor mais tranquilo a nível de vacância, porém bem conturbado nas negociações dos alugueis. É muito comum o inquilino entrar com processos para redução dos alugueis, e isso pode ser bem impactante a nível de cotação pois o mercado sempre reage negativamente a essas ações.

Além do fato da inadimplência, porque se o inquilino resolver não pagar como vocês despeja ele? Não me parece uma estratégia muito inteligente colocar um monte de doentes na rua. Não é bem visto na sociedade e dificilmente a justaria iria autorizar isso.

Ao entrar nesse setor você tem que ter noção desses dois grandes problemas, não pode comprar as cotas e depois ficar de mi mi mi com isso. Preparado psicologicamente para isso resolvi entrar no ativo do NSLU11, mas lá teria outro problema o BTG era administrado do fundo, eu pensei comigo: por que infernos os melhores ativos que encontro estão nas mãos do BTG Pactual.

Talvez ter o BTG seja bom na questão das renegociações dos contratos, já que dado a postura do EDGA se ele tomar a mesma postura aqui vai dificultar a vida do inquilino em tentar baixar o valor dos alugueis.

Também não tenho certeza se ele mantem a mesma politica administrativa em todos os fundos, certa vez li uma nota deles dizendo que todos os fundos que estão sob sua administração são independentes e que não existe nenhuma diretriz central que dita as regras.

Cada responsável pelos Fundos administram a sua maneira, particularmente não sei se dá pra confiar a esse ponto numa empresa que estava envolvida em problema de corrupção a pouco tempo. Agora vamos ver como eles vão se comportar com o tempo.

O NSLU é proprietário de um hospital e maternidade que desde abril de 2012 está locado a rede D`OR. O hospital possui 198 leitos, sendo 34 de UTI, centro cirúrgico com 10 salas e 2,3 mil médicos cadastrados.

O contrato tem revisional em abril e é reajustado pelo IGPM, o contrato tem inicio em 2006 e vence em 2026. Em 2011, o locatário ajuizou uma ação revisional e o problema que citei acima o fundo vai sofrer com isso de forma constante.

A ultima distribuição foi de R$ 1,57 nesse mês de outubro isso nós dá um Yield baixo de 0,66%. É exatamente aquilo que o Cadu disse no Papo Rico #3 que hoje no Brasil bom fundos estão muito caro, ou você arrisca mais e compra algo mais barato porém com problemas pontuais ou paga caro para aqueles que tem uma distribuição mais regular.

Como minha intenção não é rentabilidade, optei pela estabilidade, por isso mesmo pagando caro acabei aumentando a posição.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 142,08 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 374,4.

Irion Mountain  Inc – IRM

Como agora assinei o DriveWealth Unlimited acaba que eu compro até o último centavo em ação e posso equilibrar melhor a carteira, tem vez que quero comprar 2 ou mais ativos num mesmo mês e sem o serviço do Unlimited era um pouco custoso.

O fundo apresentou uma receita nesse ultimo tri de $966 milhões, quem não conhece o fundo falei sobre ele aqui. Um crescimento de 1,4% comparado ao tri anterior que fechou com $943 milhões. Até o ano a receita do fundo foi de $2,85 bilhões um aumento de 10,7% comparado ao ano de 2016 que apresentou nesse mesmo período $2,58 bilhões. Não é por acaso que esse é o fundo que tem me dado o melhor retorno no ano.

Já o AFFO foi de $210 milhões, no trimestre um baita crescimento de 19% comparado com o AFFO do ano passado que fechou em $176 milhões. O fechamento anula até o momento consta $598 milhões em comparação com $499 de 2016. Os dividendos no ano cresceram 6,8% comparado ao ano anterior, também um numero bem expressivo. Lembrando que esse REIT é bem diferente de todos os demais, esse REIT tem uma exposição muito maior fora do USA, indo um pouco contra a minha estratégia, se você não conhece a minha estratégia de escolha dos ativos, veja esse vídeo.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 68,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 225,87.

Kite Realty Trust – KRG

Minha estratégia desse ano foi aportar mais nos fundos de varejo, continuo aproveitando os baixos preços para aumentar posição em fundos que vejo com o menor risco no setor. Um deles é o KRG que vem sofrendo bastante na cotação, se o IRM está na ponta de cima da rentabilidade o KRG está na ponta oposta.

Porem os resultados do fundo não são tão bons quanto o IRM, mas tenho acompanhado de perto e tenho visto uma reestruturação que me parece que irá render frutos, no entanto lembre-se que esse ativo como alguns outros do setor e o FPI são mais investimentos especulativos do que seguros. E todo investimento especulativo tem seus riscos, veja o caso recente do EDGA11 que fui aportando nele no inicio do não e depois o fundo não se saiu muito bem tive que vender no prejuízo. Então tem que ter noção bem do que está fazendo senão acaba se embolando.

O fundo terminou o tri com um AFFO de $41,8 milhões uma redução em comparação ao ano anterior que foi de $43,6 milhões. Isso deveu-se a venda de quatro propriedades e a quitação de dividas. Lembrando que o fundo possui atualmente 117 imóveis sendo 2 em desenvolvimento, o primeiro deles é um shopping que está na sua fase II e já tem 100% das lojas pré-alugadas e a construção de um projeto com a Universidade de Notre Dame que incluirá um complexo varejista, apartamento e um centro comunitário, tudo com um custo previsto de $89,2 milhões.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 49,61 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 164,30.

EPR Properties – EPR

Esse daqui está sofrendo igual o KRG na cotação, porém sem motivos algum. O KRG até considero justificado a pressão do mercado, principalmente por conta do risco que ele oferece. Agora o EPR é meio infundado esse desespero do mercado, veja só o fundo apresentou nesse tri uma receita de $151,4 milhões representando um crescimento de 21% comparado aos $125,6 milhões de 2016.

Se pegarmos o ano todo até o momento teremos uma receita de $428,3 um crescimento de 18% comparado com ano anterior. Já o AFFO foi de $264,7 milhões ou $3,73 por ação em comparação com o ano anterior temos $227,2 milhões ou $3,56 por ação um crescimento de 5% nos resultados.

Enquanto o mercado se desespera no EPR eu vou aumentando minha posição.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 24,12 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 79,88.

Farmland Partners Inc – FPI

Todo o mês eu tenho pego o resto da grana que sobra na conta e colocado nesse fundo, então basta ler os posts passados sobre ele para entender a conjuntura.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 2,55 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 8,45.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $286,56 ou seja R$ 949,06 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
FII Nossa Senhora de Lourdes NSLU11 20
Irion Mountain  Inc IRM 31
Kite Realty Trust KRG 41
EPR Properties EPR 6
Farmland Partners Inc FPI 5

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Deixa eu largar essa piada aqui, antes que o Gilmar Mendes atrapalhe a brincadeira

 

 

 

 

Compras Outubro 2017 – SKT – NSC – FPI

Compras Outubro 2017 – SKT – NSC – FPI

Já estamos próximo do final de ano, por aqui na Alemanha as lojas já estão colocando os enfeites de natal nas vitrines. Só falta começar a nevar para completar a ficha. Esse mês sem grandes novidades na parte dos aportes, nenhum nova empresa ou REIT estreando. O destaque tem sido para minha estratégia de aumentar os aportes nos REIT de varejo especialmente esse mês coloquei meu capital no SKT.

Também consegui passar uma marca histórica na minha carteira, que é pela primeira vez superar a marca dos $100k de dólares nos USA.

Sei que para muitos que me acompanham isso aí é troco de bala, mas devagar vou dando um passo de cada vez mais próximo a minha independência financeira. Desistir nunca! Recuar jamais! Avançar sempre!!!

Finalmente virei a casa dos $100k de portfólio na bolsa de Nova York 🗽agora rumo aos 200k 💸🇺🇸📈

Uma publicação compartilhada por Viver de Dividendos (@viverdedividendos) em

Situação do varejo americano

Os fundos de varejo nos USA tem sofrido bastante no mercado, isso é fruto de alguns grandes varejistas que decretaram falência, parte disso impulsionado pelo baile que a Amazon vem dando no varejo tradicional.

A Amazon estava feliz da vida até que o Wal-Mart apareceu na sua frente. A maior rede de mercado americano inovou aliando o varejo tradicional ao e-commerce. O Wal-Mart perturbou tanto a AMZN que ela teve que gastar uma grana preta para comprar uma grande rede de varejo tradicional porque o WMT tava desequilibrando a balança.

Está por fora do que o Wal-Mart anda fazendo? 

Então consulte esse post e fique por dentro da estratégia que eles criaram e como estão tirando o sono da Amazon.

Aproveitando para deixar uma imagem póstuma do Google Finance que está com os dias contados. Sentiremos saudades!

WMT subiu 26,5% só esse ano!!!
WMT subiu 26,5% só esse ano. Viver de Dividendos rindo atoa! Esse é meu garoto !!!!

Tanger Factory Outlet Centers Inc – SKT

O Tanger Factory já foi discutido diversas vezes aqui no blog, sugiro dar uma consultada na tag do ativo para saber mais informações. O REIT é um fundo de varejo, mas não é um shopping tradicional, o fundo da Carolina do Norte possui 44 centros de Outlet.

Um outlet coloca as grandes marcas em contato direto com o publico. A ideia é oferecer produtos a um preço bem abaixo das lojas tradicionais. Basicamente são centros comerciais para atender pobres como eu e você, que quando vão aos USA ficam completamente falidos ao entrar num outlet. Dica: não leve sua esposa lá!

SKT é o meu pior ativo na carteira.
SKT sofrendo com o mercado. Viver de Dividendos só chorando!

Se chorei ou se sorri o importante é que emoções eu vivi. O SKT é só o pior ativo na minha carteira em termo de rentabilidade. No ano foram -29% e no acumulado são -35% mas você deve estar se perguntando: Viver você está maluco, porque aumentar posição no ativo se ele só está caindo a cotação?

Por que não invisto baseado em cotação.

O mercado está batendo em quase todos os ativos ligados ao varejo. Alguns ativos até concordo que são muitos arriscados, mas para outros vejo que o mercado está sendo completamente insano.

A crise no varejo americano até onde apurei está ligado as lojas de departamento, essas são as que mais estão sofrendo com o e-commerce. Ocorre que o SKT não tem exposição a lojas de departamento.

Tanger não tem lojas de departamento na carteira.
Tanger não tem lojas de departamento na carteira.

O próprio CEO do Tanger, Steve Tanger, explicou no último release de resultado:

Não temos risco de vacância de grandes lojas de departamento, ou ter que direcionar uma quantidade enorme do nosso CapEx em relocação de espaços, porque não temos lojas de departamento. Nossas propriedades são facilmente reconfiguráveis, movendo as paredes que dividem as lojas para torna-los maiores ou menores, conforme necessário. E nossa industria alvo não está com excesso de oferta.

De fato, é bem verdade já que só foram inaugurados 3 novos outlets no passado nos USA, sendo que 2 desses eram da SKT.

Número de outlets construídos por ano
Número de outlets construídos por ano

Os resultados do SKT continuam fortes, nesse primeiro semestre do ano o AFFO aumentou em 1,7% para $1,17 por ação ou $117,1 milhões frente aos $1,15 do primeiro semestre do ano passado.

Os cenários para o varejo americano são de fato desafiadores, mas acredito que o impacto no SKT deve ser bem menor do que nos demais ativos ligados diretamente às lojas de departamento.

Apesar disso, o fundo vem buscando fazer melhorias no seu balanço. Durante essa primeira parte do ano o fundo vendeu o ativo menos produtivo do seu portfólio e utilizou o dinheiro para recompra de 1,5 milhões de ações. Pelo menos parece uma boa estratégia que é recomprar as ações enquanto estão em um momento de baixa, isso mostra certa perspicácia da diretoria e carinho com os minoritários.

Outro ponto forte a ser destacado no balanço do SKT é sua taxa de ocupação que está por 55 trimestres consecutivos acima de 96,1 % isso mostra a forca do balanço do SKT, conforme o CEO salientou no release:

Tanger está bem posicionado para resistir aos ventos atuais no ambiente do varejo e emergir mais forte quando o ciclo se tornar positivo.

Eu particularmente, sigo a estratégia de focar meus aportes no setor de varejo, assim como ano passado aproveitei bastante as quedas no setor de saúde esse ano estou aproveitando esse ciclo do varejo. Sigo fazendo novos aportes no setor.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $66,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 210,68.

Norfolk Southern Corp – NSC

Norfolk Southern é uma das maiores ferrovias americanas, aqui você encontra mais informações sobre ela, e aqui você fica sabendo como funciona o mercado de ferrovias nos USA.

A empresa vinha tendo alguns problemas com a demanda por conta da crise das commodities. Me parece que a crise passou e os resultados tendem a voltar a crescer com força.

O segundo trimestre teve um lucro liquido de $497 milhões, isso dá um crescimento de +23% comparado com o ano anterior. O LPA foi de $1,71 um aumento de 26%.

Veja nesse artigo que o NSC, foi algo parecido com o que estou fazendo hoje na SKT. O mercado estava batendo na NSC, e no caso dela era até pior que o SKT porque seu balanço tinha enfraquecido bastante. Dá uma olhada no que escrevi no meio do ano passado:

Já na NSC o setor ferroviário nos USA está um pouco complicado no momento. Devido a problemas com as commodities, todas as empresas do setor tem sofrido bastante na bolsa.

Pouco mais de um ano depois Norfolk tem um forte resultado financeiro e um recorde histórico operacional, reflexo da boa administração, que vem implantando melhorias de eficiência proporcionando serviços de mais qualidades aos clientes.

Ainda nesse segundo trimestre tivemos um aumento de 7% nas receitas da companhia indo para $2,6 bilhões e o volume de transportes cresceram 6% refletindo um crescimento principalmente dentro das categorias de commodities entre elas o carvão.

A empresa ainda anunciou no meio do ano um aumento de 25% no programa de recompra de ações, o que deve elevar para $1 bilhão no ano gastos com recompra. Depois da tempestade agora é a hora de colher os frutos.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $14,40 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 45,97.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,25 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 122,10.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $118,65 ou seja R$ 378,74 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet Centers Inc SKT 50
Norfolk Southern Corp NSC 6
Farmland Partners Inc FPI 75

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Cada um usa as cartas que tem!

 

 

Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Esse mês o aporte foi todo direcionado para a carteira de REIT, inclui dois novos ativos na carteira o APTS focado em residência e PK focado em hotelaria e aumentei posição no KRG e FPI. A vantagem do DriveWealth Unlimited é que você pode diversificar melhor a carteira sem a preocupação com os custos de corretagem.

Mudei de Portugal para Alemanha, e ainda não consegui me organizar completamente, além do fato que estou sem internet no novo apartamento. Me pediram duas semanas para instalar a internet aqui, os alemães com sua excessiva burocracia acredito que deve levar até mais que isso. Até colocar a net vou improvisando com o 3G do celular, portanto sem vídeos até que a internet seja estabelecida.

Preferred Apartment Communities Inc – APTS

O REIT de Atlanta voltado para aluguel de apartamentos residenciais. Tenho até um REIT parecido na carteira o ESS, que por sinal é um dos melhores REIT residencial que tem no mercado, até por isso seu preço está bem acima do justo. Tentei esperar uma oportunidade melhor para aportar nele, mas como o menino é bem resistente resolvi colocar outra opção do setor na carteira. Se você não sabe como calcular o valor justo de um REIT, vou falar sobre isso quando lançarmos o novo serviço da PenseRico Express.

O APTS é um REIT smallcap, até por isso escolhi ele, talvez não seja o segundo melhor do setor, mas me parece ser o que tem melhor custo x beneficio. Pelo fato de ser smallcap vai ficar fora do radar dos grandes fundos então deve-se manter dentro de um preço justo o que é isso que eu busco.

Ele estreou na bolsa no inicio de 2011 cotado a $10,00 e hoje está valendo uns $17, o que me parece um bom retorno para quem entrou lá no começo. O fundo vem crescendo os dividendos a pelo menos 14,8% ao ano.

Toda a sua carteira de imóveis vale hoje $2,6 bilhões composta em 27 propriedades multifamiliares com 8.276 unidades ao todo, 34 centros comerciais e 3 edifícios de escritório.

Propriedades do APTS

APTS tem mantido o compromisso de investir em ativos multifamiliares de classe A junto com a estratégia secundária de diversificar uma parcela dos investimentos em ativos que não sejam plurifamiliar como shoppings ancorados em supermercados.

O fundo tem hoje cerca de 8.200 apartamentos e vem crescendo a receita nesse setor em cerca de 5,2% a 5,5% ao ano o que tem gerado 55% da receita total do fundo proveniente dos imóveis residenciais. O APTS também tem alguns empréstimos imobiliários que estão gerando ao fundo algo entre 10,5% a 16% por ano.

Imóveis para estudantes

O fundo não é somente apartamentos familiares e tem diversificado em outros pontos como ampliando aquisição de imóveis para servir de alojamento para estudantes.

APTS foca em propriedades fora do campos, que sejam modernas, forneçam uma comunidade para os estudantes e diversas facilidades, como lavanderia, internet, entre outras. O fundo criou uma divisão de gestão de campus que opera focado exclusivamente em moradia estudantil a Preferred Campus Management, LLC.

Imóveis de estudantes do APTS
Imóveis de estudantes do APTS

O portfólio atual de imóveis para estudantes é composto por 9 ativos sob gestão com 6.151 camas e 2 unidades adicionais com 1.319. O fundo tem buscado universidades com pelo menos 15.000 estudantes e os locais devem ser próximos aos campos a ponto do estudante poder ir a pé ou de bicicleta. Cada unidade dessas deve fornece algo entre 450 a 800 camas.

Varejo

Em 2014 o fundo resolveu expandir sua estratégia de aquisições de shoppings ancorados em supermercados. APTS possui centros comerciais alugados para algumas grandes redes de mercado como Walmart, Publix, Kroger, entre outros.

Inquilinos do APTS
Inquilinos do APTS

O fundo também criou uma subsidiaria especializada em operar no varejo a New Market Properties, LLC. Particularmente gosto desses centros comerciais, tanto para compras quanto para investimentos.

Escritório

O APTS possui 3 prédios de escritórios que representam cerca de 18% de área bruta locável do fundo.

Escritórios do APTS
Escritórios do APTS

Até entendo a estratégia dos estudantes e do varejo, inclusive até vejo-as com bons olhos, mas não consigo encaixar esses três imóveis voltados para escritório, não sei se é preconceito meu com os fundos de escritório, mas isso não ficou legal no portfólio do APTS.

Não obstante a empresa disse que esta em busca de mais escritórios classe A em Atlanta, de acordo com o CEO do APTS eles querem investir em escritório porque possuem experiencia nesse setor e acreditam ser complementar ao core business multifamiliar e os preços estão atraentes.

Isso pode ser interessante para aqueles que querem diversificação em um único ativo, ao invés de adquirir 4 REITs separados um com exposição residencial, outro focado em estudantes, outro em varejo e outro em escritório o investidor compra o APTS e recebe um 4 em 1.

Particularmente prefiro REIT especializados do que esses genéricos, mas como disse no começo o APTS está me parecendo um bom caso de custo x beneficio.

Com o fechamento desse 2T17 o fundo apresentou nesse primeiro semestre uma receita de 137 milhões contra 87 milhões do semestre de 2016 um crescimento de 56,9% já o FFO saiu de $0,35 por ação no semestre de 2016 para $0,65 nesse semestre de 2017 com 85% de crescimento neste ultimo ano. Os dividendos também cresceram 15% saindo de 0,395 para 0,455 nesse semestre de 2017.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $57,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 179,28.

Park Hotels & Resorts Inc. – PK

Park Hotels como nome já diz é um REIT da Virgínia focado em hotelaria. Ele foi formado quando Hilton Worldwide (HLT) desmembrou a maior parte de suas propriedades imobiliárias em um REIT publico. Ele é o segundo maior REIT hoteleiro da bolsa em valor de mercado e está entre os TOP25 maiores REITs do mercado em EBITDA.

REITs por EBITDA
REITs por EBITDA

O PK tem uma carteira de $9 bilhões com 67 hotéis de grande escala, high-end, incluindo algumas propriedades icônicas como o Hilton New York que abrange um quarteirão inteiro no centro de Manhattan e o Hilton Chicago Downton com 200.000 pés quadrados e 1.544 quartos e o Hilton Hawaian Village em Honolulu com 2.860 quartos à beira mar.

PK Hilton em Manhantan
PK Hilton em Manhattan

O único problema do PK que ele é bem concentrado em algumas marcas, mas a administração vem buscando melhorar isso e diversificar com novos operadores.

Grandes operadores
Grandes operadores

O PK pra mim hoje é um dos que possuem o melhor portfólio, estou para falar que seu case está melhor que o CLDT que tenho atualmente na carteira. Sabemos que a tecnologia tem atacado a REIT hoteleira, tanto na ascensão direta de serviços como Airbnb que oferece hospedagem a custo muito inferiores que hotéis tradicionais, quanto a expansão de serviços de teleconferência que estão cada vez mais dispensando a necessidade das famosas viagem a trabalho. Tudo isso junto tem dificultado o setor hotelaria.

Apesar de todas essas ameaças eu vejo esse nicho de hotéis de luxo e resort como um caso a parte, diferente daquele nicho que busca preço a qualquer custo e por isso acaba dando margens a serviços como Airbnb crescer, o publico dos hotéis de luxo não ficariam em um Airbnb então vejo que a demanda desses estaria mais protegida.

Também gosto muito dos resorts que são bem específicos e possuem barreiras grandes por serem de alto custo de construção, isso inviabiliza a entrada de competidores e a penetração de serviços como o Airbnb, além de não serem impactados pela tecnologia pois tem um punch mais de turismo.

O fundo possui 2 hotéis no Havaí com 4.104 quartos que geram 23% da receita. O Hilton Hawaiian Village está situado em uma propriedade de frente para o mar com 22 acres em Waikiki, a propriedade tem aproximadamente 3.000 quartos distribuídos em 6 torres. A taxa de ocupação é altíssima e gira em torno de 94,6% e com uma margem de lucro de 37% um numero impressionante.

Hotéis no Havai do PK
Hotéis no Havai do PK

Em 2016, o hotel ganhou um certificado de excelência da TripAdvisor nos últimos 5 anos 1.600 quartos foram renovados com um custo de 44 milhões ou $28.000 por quarto e nos últimos dois anos o fundo investiu $10 milhões reformando 100.000 pés quadrados de espaço de reunião e conferencias.

Hilton Waikoloa Village é um hotel de 62 hectares à beira mar na Costa Kohala e tem 1.244 quartos e dois campos de golfes para campeonatos. Esse hotel possui um RevPar de 14% impulsionado pela forte demanda. Nos próximos 2,5 anos o PK irá transferir 600 quartos para Hilton Grand Vacations – Ocean Tower. Nos últimos 5 anos 643 quartos foram renovados com o custo de $34 milhões ou $53.000 por quarto.

Hilton Waikoloa Village
Hilton Waikoloa Village

Cerca de 74% da receita do PK vem de mercados costeiros e 91% dessa receita está no Top25 maiores mercados dos USA. Enquanto o fundo careca de uma diversificação de marca, acaba compensando por essa alta diversificação nos imóveis.

Diversificação do PK
Diversificação do PK

 

 

O foco do PK é na construção de um portfólio de altíssimo luxo o que lhe protege das ameaças atuais do setor. A empresa busca diversificar a marca além da Hilton e misturar operadores no mix de gerentes globais.

O FFO do PK nesse semestre de 2017 foi de $1,45 frente a $1,52 do ano passado uma redução de 4% essa queda deveu-se as reformas no Centro de Convenções Moscone em San Francisco que fez com que a receita da região caísse em 5,1% no semestre.

Alguns dias depois de ter comprado o PK veio o furacão Irma e Havery, o fundo tinha 14% da receita exposta na área onde aconteceu os furacões. Só acompanhei com o coração nas mãos, claro que primeiro ficamos sentidos por todos que perderam as casas e alguns até a vida. Felizmente o fundo não foi afetado gravemente, teve só uns 90 quartos com infiltração de água, mas nada muito alarmante.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,7 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 121,29.

Kite Realty Group Trust – KRG

KRG já foi debatido aqui antes no blog, se quiser conhecer mais obre o case de negócio sugiro dar uma consultada na sua tag aqui. O KRG apresentou um FFO de $46,2 milhões ou $0,54 por ação comparado com os $0,48 de FFO do ano passado. O NOI da KRG aumento 3,2% no same store e 3,8% considerando os novos investimentos.

O fundo vendeu 3 propriedades gerando uma receita de $54,6 milhões e $77,7 no acumulado do ano com vendas de propriedades. O fundo concluiu também o redesenvolvimento de três propriedades com os custos totais de $6,2 milhões e um retorno anualizado combinado projetado de 19,5%.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $60,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 188,05.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $22,44 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 70,33.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $178,34 ou seja R$ 558,95 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Preferred Apartment Communities Inc APTS 65
Park Hotels & Resorts Inc. PK 45
Kite Realty Group Trust KRG 50
Farmland Partners Inc FPI 44

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Já que falamos acima do furacão, os Americanos acreditam que esse furacão foi em prejuízo o maior da história, isso porque eles não enfrentaram o furacão Dilma que o passou pelo Brasil e foi mais destrutivo que todos os furacões americanos juntos.