Compras Outubro 2017 – SKT – NSC – FPI

Compras Outubro 2017 – SKT – NSC – FPI

Já estamos próximo do final de ano, por aqui na Alemanha as lojas já estão colocando os enfeites de natal nas vitrines. Só falta começar a nevar para completar a ficha. Esse mês sem grandes novidades na parte dos aportes, nenhum nova empresa ou REIT estreando. O destaque tem sido para minha estratégia de aumentar os aportes nos REIT de varejo especialmente esse mês coloquei meu capital no SKT.

Também consegui passar uma marca histórica na minha carteira, que é pela primeira vez superar a marca dos $100k de dólares nos USA.

Sei que para muitos que me acompanham isso aí é troco de bala, mas devagar vou dando um passo de cada vez mais próximo a minha independência financeira. Desistir nunca! Recuar jamais! Avançar sempre!!!

Finalmente virei a casa dos $100k de portfólio na bolsa de Nova York 🗽agora rumo aos 200k 💸🇺🇸📈

Uma publicação compartilhada por Viver de Dividendos (@viverdedividendos) em

Situação do varejo americano

Os fundos de varejo nos USA tem sofrido bastante no mercado, isso é fruto de alguns grandes varejistas que decretaram falência, parte disso impulsionado pelo baile que a Amazon vem dando no varejo tradicional.

A Amazon estava feliz da vida até que o Wal-Mart apareceu na sua frente. A maior rede de mercado americano inovou aliando o varejo tradicional ao e-commerce. O Wal-Mart perturbou tanto a AMZN que ela teve que gastar uma grana preta para comprar uma grande rede de varejo tradicional porque o WMT tava desequilibrando a balança.

Está por fora do que o Wal-Mart anda fazendo? 

Então consulte esse post e fique por dentro da estratégia que eles criaram e como estão tirando o sono da Amazon.

Aproveitando para deixar uma imagem póstuma do Google Finance que está com os dias contados. Sentiremos saudades!

WMT subiu 26,5% só esse ano!!!
WMT subiu 26,5% só esse ano. Viver de Dividendos rindo atoa! Esse é meu garoto !!!!

Tanger Factory Outlet Centers Inc – SKT

O Tanger Factory já foi discutido diversas vezes aqui no blog, sugiro dar uma consultada na tag do ativo para saber mais informações. O REIT é um fundo de varejo, mas não é um shopping tradicional, o fundo da Carolina do Norte possui 44 centros de Outlet.

Um outlet coloca as grandes marcas em contato direto com o publico. A ideia é oferecer produtos a um preço bem abaixo das lojas tradicionais. Basicamente são centros comerciais para atender pobres como eu e você, que quando vão aos USA ficam completamente falidos ao entrar num outlet. Dica: não leve sua esposa lá!

SKT é o meu pior ativo na carteira.
SKT sofrendo com o mercado. Viver de Dividendos só chorando!

Se chorei ou se sorri o importante é que emoções eu vivi. O SKT é só o pior ativo na minha carteira em termo de rentabilidade. No ano foram -29% e no acumulado são -35% mas você deve estar se perguntando: Viver você está maluco, porque aumentar posição no ativo se ele só está caindo a cotação?

Por que não invisto baseado em cotação.

O mercado está batendo em quase todos os ativos ligados ao varejo. Alguns ativos até concordo que são muitos arriscados, mas para outros vejo que o mercado está sendo completamente insano.

A crise no varejo americano até onde apurei está ligado as lojas de departamento, essas são as que mais estão sofrendo com o e-commerce. Ocorre que o SKT não tem exposição a lojas de departamento.

Tanger não tem lojas de departamento na carteira.
Tanger não tem lojas de departamento na carteira.

O próprio CEO do Tanger, Steve Tanger, explicou no último release de resultado:

Não temos risco de vacância de grandes lojas de departamento, ou ter que direcionar uma quantidade enorme do nosso CapEx em relocação de espaços, porque não temos lojas de departamento. Nossas propriedades são facilmente reconfiguráveis, movendo as paredes que dividem as lojas para torna-los maiores ou menores, conforme necessário. E nossa industria alvo não está com excesso de oferta.

De fato, é bem verdade já que só foram inaugurados 3 novos outlets no passado nos USA, sendo que 2 desses eram da SKT.

Número de outlets construídos por ano
Número de outlets construídos por ano

Os resultados do SKT continuam fortes, nesse primeiro semestre do ano o AFFO aumentou em 1,7% para $1,17 por ação ou $117,1 milhões frente aos $1,15 do primeiro semestre do ano passado.

Os cenários para o varejo americano são de fato desafiadores, mas acredito que o impacto no SKT deve ser bem menor do que nos demais ativos ligados diretamente às lojas de departamento.

Apesar disso, o fundo vem buscando fazer melhorias no seu balanço. Durante essa primeira parte do ano o fundo vendeu o ativo menos produtivo do seu portfólio e utilizou o dinheiro para recompra de 1,5 milhões de ações. Pelo menos parece uma boa estratégia que é recomprar as ações enquanto estão em um momento de baixa, isso mostra certa perspicácia da diretoria e carinho com os minoritários.

Outro ponto forte a ser destacado no balanço do SKT é sua taxa de ocupação que está por 55 trimestres consecutivos acima de 96,1 % isso mostra a forca do balanço do SKT, conforme o CEO salientou no release:

Tanger está bem posicionado para resistir aos ventos atuais no ambiente do varejo e emergir mais forte quando o ciclo se tornar positivo.

Eu particularmente, sigo a estratégia de focar meus aportes no setor de varejo, assim como ano passado aproveitei bastante as quedas no setor de saúde esse ano estou aproveitando esse ciclo do varejo. Sigo fazendo novos aportes no setor.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $66,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 210,68.

Norfolk Southern Corp – NSC

Norfolk Southern é uma das maiores ferrovias americanas, aqui você encontra mais informações sobre ela, e aqui você fica sabendo como funciona o mercado de ferrovias nos USA.

A empresa vinha tendo alguns problemas com a demanda por conta da crise das commodities. Me parece que a crise passou e os resultados tendem a voltar a crescer com força.

O segundo trimestre teve um lucro liquido de $497 milhões, isso dá um crescimento de +23% comparado com o ano anterior. O LPA foi de $1,71 um aumento de 26%.

Veja nesse artigo que o NSC, foi algo parecido com o que estou fazendo hoje na SKT. O mercado estava batendo na NSC, e no caso dela era até pior que o SKT porque seu balanço tinha enfraquecido bastante. Dá uma olhada no que escrevi no meio do ano passado:

Já na NSC o setor ferroviário nos USA está um pouco complicado no momento. Devido a problemas com as commodities, todas as empresas do setor tem sofrido bastante na bolsa.

Pouco mais de um ano depois Norfolk tem um forte resultado financeiro e um recorde histórico operacional, reflexo da boa administração, que vem implantando melhorias de eficiência proporcionando serviços de mais qualidades aos clientes.

Ainda nesse segundo trimestre tivemos um aumento de 7% nas receitas da companhia indo para $2,6 bilhões e o volume de transportes cresceram 6% refletindo um crescimento principalmente dentro das categorias de commodities entre elas o carvão.

A empresa ainda anunciou no meio do ano um aumento de 25% no programa de recompra de ações, o que deve elevar para $1 bilhão no ano gastos com recompra. Depois da tempestade agora é a hora de colher os frutos.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $14,40 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 45,97.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,25 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 122,10.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $118,65 ou seja R$ 378,74 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet Centers Inc SKT 50
Norfolk Southern Corp NSC 6
Farmland Partners Inc FPI 75

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Cada um usa as cartas que tem!

 

 

Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Esse mês o aporte foi todo direcionado para a carteira de REIT, inclui dois novos ativos na carteira o APTS focado em residência e PK focado em hotelaria e aumentei posição no KRG e FPI. A vantagem do DriveWealth Unlimited é que você pode diversificar melhor a carteira sem a preocupação com os custos de corretagem.

Mudei de Portugal para Alemanha, e ainda não consegui me organizar completamente, além do fato que estou sem internet no novo apartamento. Me pediram duas semanas para instalar a internet aqui, os alemães com sua excessiva burocracia acredito que deve levar até mais que isso. Até colocar a net vou improvisando com o 3G do celular, portanto sem vídeos até que a internet seja estabelecida.

Preferred Apartment Communities Inc – APTS

O REIT de Atlanta voltado para aluguel de apartamentos residenciais. Tenho até um REIT parecido na carteira o ESS, que por sinal é um dos melhores REIT residencial que tem no mercado, até por isso seu preço está bem acima do justo. Tentei esperar uma oportunidade melhor para aportar nele, mas como o menino é bem resistente resolvi colocar outra opção do setor na carteira. Se você não sabe como calcular o valor justo de um REIT, vou falar sobre isso quando lançarmos o novo serviço da PenseRico Express.

O APTS é um REIT smallcap, até por isso escolhi ele, talvez não seja o segundo melhor do setor, mas me parece ser o que tem melhor custo x beneficio. Pelo fato de ser smallcap vai ficar fora do radar dos grandes fundos então deve-se manter dentro de um preço justo o que é isso que eu busco.

Ele estreou na bolsa no inicio de 2011 cotado a $10,00 e hoje está valendo uns $17, o que me parece um bom retorno para quem entrou lá no começo. O fundo vem crescendo os dividendos a pelo menos 14,8% ao ano.

Toda a sua carteira de imóveis vale hoje $2,6 bilhões composta em 27 propriedades multifamiliares com 8.276 unidades ao todo, 34 centros comerciais e 3 edifícios de escritório.

Propriedades do APTS

APTS tem mantido o compromisso de investir em ativos multifamiliares de classe A junto com a estratégia secundária de diversificar uma parcela dos investimentos em ativos que não sejam plurifamiliar como shoppings ancorados em supermercados.

O fundo tem hoje cerca de 8.200 apartamentos e vem crescendo a receita nesse setor em cerca de 5,2% a 5,5% ao ano o que tem gerado 55% da receita total do fundo proveniente dos imóveis residenciais. O APTS também tem alguns empréstimos imobiliários que estão gerando ao fundo algo entre 10,5% a 16% por ano.

Imóveis para estudantes

O fundo não é somente apartamentos familiares e tem diversificado em outros pontos como ampliando aquisição de imóveis para servir de alojamento para estudantes.

APTS foca em propriedades fora do campos, que sejam modernas, forneçam uma comunidade para os estudantes e diversas facilidades, como lavanderia, internet, entre outras. O fundo criou uma divisão de gestão de campus que opera focado exclusivamente em moradia estudantil a Preferred Campus Management, LLC.

Imóveis de estudantes do APTS
Imóveis de estudantes do APTS

O portfólio atual de imóveis para estudantes é composto por 9 ativos sob gestão com 6.151 camas e 2 unidades adicionais com 1.319. O fundo tem buscado universidades com pelo menos 15.000 estudantes e os locais devem ser próximos aos campos a ponto do estudante poder ir a pé ou de bicicleta. Cada unidade dessas deve fornece algo entre 450 a 800 camas.

Varejo

Em 2014 o fundo resolveu expandir sua estratégia de aquisições de shoppings ancorados em supermercados. APTS possui centros comerciais alugados para algumas grandes redes de mercado como Walmart, Publix, Kroger, entre outros.

Inquilinos do APTS
Inquilinos do APTS

O fundo também criou uma subsidiaria especializada em operar no varejo a New Market Properties, LLC. Particularmente gosto desses centros comerciais, tanto para compras quanto para investimentos.

Escritório

O APTS possui 3 prédios de escritórios que representam cerca de 18% de área bruta locável do fundo.

Escritórios do APTS
Escritórios do APTS

Até entendo a estratégia dos estudantes e do varejo, inclusive até vejo-as com bons olhos, mas não consigo encaixar esses três imóveis voltados para escritório, não sei se é preconceito meu com os fundos de escritório, mas isso não ficou legal no portfólio do APTS.

Não obstante a empresa disse que esta em busca de mais escritórios classe A em Atlanta, de acordo com o CEO do APTS eles querem investir em escritório porque possuem experiencia nesse setor e acreditam ser complementar ao core business multifamiliar e os preços estão atraentes.

Isso pode ser interessante para aqueles que querem diversificação em um único ativo, ao invés de adquirir 4 REITs separados um com exposição residencial, outro focado em estudantes, outro em varejo e outro em escritório o investidor compra o APTS e recebe um 4 em 1.

Particularmente prefiro REIT especializados do que esses genéricos, mas como disse no começo o APTS está me parecendo um bom caso de custo x beneficio.

Com o fechamento desse 2T17 o fundo apresentou nesse primeiro semestre uma receita de 137 milhões contra 87 milhões do semestre de 2016 um crescimento de 56,9% já o FFO saiu de $0,35 por ação no semestre de 2016 para $0,65 nesse semestre de 2017 com 85% de crescimento neste ultimo ano. Os dividendos também cresceram 15% saindo de 0,395 para 0,455 nesse semestre de 2017.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $57,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 179,28.

Park Hotels & Resorts Inc. – PK

Park Hotels como nome já diz é um REIT da Virgínia focado em hotelaria. Ele foi formado quando Hilton Worldwide (HLT) desmembrou a maior parte de suas propriedades imobiliárias em um REIT publico. Ele é o segundo maior REIT hoteleiro da bolsa em valor de mercado e está entre os TOP25 maiores REITs do mercado em EBITDA.

REITs por EBITDA
REITs por EBITDA

O PK tem uma carteira de $9 bilhões com 67 hotéis de grande escala, high-end, incluindo algumas propriedades icônicas como o Hilton New York que abrange um quarteirão inteiro no centro de Manhattan e o Hilton Chicago Downton com 200.000 pés quadrados e 1.544 quartos e o Hilton Hawaian Village em Honolulu com 2.860 quartos à beira mar.

PK Hilton em Manhantan
PK Hilton em Manhattan

O único problema do PK que ele é bem concentrado em algumas marcas, mas a administração vem buscando melhorar isso e diversificar com novos operadores.

Grandes operadores
Grandes operadores

O PK pra mim hoje é um dos que possuem o melhor portfólio, estou para falar que seu case está melhor que o CLDT que tenho atualmente na carteira. Sabemos que a tecnologia tem atacado a REIT hoteleira, tanto na ascensão direta de serviços como Airbnb que oferece hospedagem a custo muito inferiores que hotéis tradicionais, quanto a expansão de serviços de teleconferência que estão cada vez mais dispensando a necessidade das famosas viagem a trabalho. Tudo isso junto tem dificultado o setor hotelaria.

Apesar de todas essas ameaças eu vejo esse nicho de hotéis de luxo e resort como um caso a parte, diferente daquele nicho que busca preço a qualquer custo e por isso acaba dando margens a serviços como Airbnb crescer, o publico dos hotéis de luxo não ficariam em um Airbnb então vejo que a demanda desses estaria mais protegida.

Também gosto muito dos resorts que são bem específicos e possuem barreiras grandes por serem de alto custo de construção, isso inviabiliza a entrada de competidores e a penetração de serviços como o Airbnb, além de não serem impactados pela tecnologia pois tem um punch mais de turismo.

O fundo possui 2 hotéis no Havaí com 4.104 quartos que geram 23% da receita. O Hilton Hawaiian Village está situado em uma propriedade de frente para o mar com 22 acres em Waikiki, a propriedade tem aproximadamente 3.000 quartos distribuídos em 6 torres. A taxa de ocupação é altíssima e gira em torno de 94,6% e com uma margem de lucro de 37% um numero impressionante.

Hotéis no Havai do PK
Hotéis no Havai do PK

Em 2016, o hotel ganhou um certificado de excelência da TripAdvisor nos últimos 5 anos 1.600 quartos foram renovados com um custo de 44 milhões ou $28.000 por quarto e nos últimos dois anos o fundo investiu $10 milhões reformando 100.000 pés quadrados de espaço de reunião e conferencias.

Hilton Waikoloa Village é um hotel de 62 hectares à beira mar na Costa Kohala e tem 1.244 quartos e dois campos de golfes para campeonatos. Esse hotel possui um RevPar de 14% impulsionado pela forte demanda. Nos próximos 2,5 anos o PK irá transferir 600 quartos para Hilton Grand Vacations – Ocean Tower. Nos últimos 5 anos 643 quartos foram renovados com o custo de $34 milhões ou $53.000 por quarto.

Hilton Waikoloa Village
Hilton Waikoloa Village

Cerca de 74% da receita do PK vem de mercados costeiros e 91% dessa receita está no Top25 maiores mercados dos USA. Enquanto o fundo careca de uma diversificação de marca, acaba compensando por essa alta diversificação nos imóveis.

Diversificação do PK
Diversificação do PK

 

 

O foco do PK é na construção de um portfólio de altíssimo luxo o que lhe protege das ameaças atuais do setor. A empresa busca diversificar a marca além da Hilton e misturar operadores no mix de gerentes globais.

O FFO do PK nesse semestre de 2017 foi de $1,45 frente a $1,52 do ano passado uma redução de 4% essa queda deveu-se as reformas no Centro de Convenções Moscone em San Francisco que fez com que a receita da região caísse em 5,1% no semestre.

Alguns dias depois de ter comprado o PK veio o furacão Irma e Havery, o fundo tinha 14% da receita exposta na área onde aconteceu os furacões. Só acompanhei com o coração nas mãos, claro que primeiro ficamos sentidos por todos que perderam as casas e alguns até a vida. Felizmente o fundo não foi afetado gravemente, teve só uns 90 quartos com infiltração de água, mas nada muito alarmante.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,7 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 121,29.

Kite Realty Group Trust – KRG

KRG já foi debatido aqui antes no blog, se quiser conhecer mais obre o case de negócio sugiro dar uma consultada na sua tag aqui. O KRG apresentou um FFO de $46,2 milhões ou $0,54 por ação comparado com os $0,48 de FFO do ano passado. O NOI da KRG aumento 3,2% no same store e 3,8% considerando os novos investimentos.

O fundo vendeu 3 propriedades gerando uma receita de $54,6 milhões e $77,7 no acumulado do ano com vendas de propriedades. O fundo concluiu também o redesenvolvimento de três propriedades com os custos totais de $6,2 milhões e um retorno anualizado combinado projetado de 19,5%.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $60,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 188,05.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $22,44 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 70,33.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $178,34 ou seja R$ 558,95 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Preferred Apartment Communities Inc APTS 65
Park Hotels & Resorts Inc. PK 45
Kite Realty Group Trust KRG 50
Farmland Partners Inc FPI 44

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Já que falamos acima do furacão, os Americanos acreditam que esse furacão foi em prejuízo o maior da história, isso porque eles não enfrentaram o furacão Dilma que o passou pelo Brasil e foi mais destrutivo que todos os furacões americanos juntos.

 

 

Compras Agosto 2017 – LMT – DLR – FPI

Compras Agosto 2017 – LMT – DLR – FPI

Esse mês resolvi incluir uma nova participante na carteira, já estava namorando a Lockheed Martin a um bom tempo, finalmente criei coragem e agora ela faz parte do meu time.

Também aumentei posição em dois REIT, um deles já estava bem para trás em peso com relação ao resto da carteira, o DLR estava, alias ainda está um pouco caro, mas eu já tinha deixado ele aguardando e para não ficar muito desproporcional resolvi aportar nele, mas minha intenção era aportar mais forte no mercado de varejo que está com oportunidades fantásticas.

Outro que acabei aportando só para não deixar o dinheiro parado lá foi o FPI, me lembrou bem o FII do Brasil o FLMA11 que hoje é um dos que tenho o maior retorno e montei posição nele comprando cotas com o resto que sobrava dos aportes, hoje vale mais do que muitos ativos aí que receberam aportes robustos.

Lockheed Martin Corporation – LMT

Sobre o LMT fiz um vídeo explicando:

Lembre-se que anunciamos aqui a parceria com a Pense Rico, portanto é importante que você acesse a nossa plataforma e se cadastre para ficar por dentro das novidades. Veja mais aqui nesse vídeo e se inscreva no nosso canal do youtube.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $49,77 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 156,56.

Digital Realty Trust Inc. – DLR

Falei deste fundo em detalhes nesse post de compra do mês de maio desse ano, apesar de ser recente eu havia comprado pouco do DLR e ele estava bem abaixo dos outros REIT de mesmo porte, por isso resolvi dar um novo aporte, não foi grande também, mas já dá uma subida nele.

O DLR está caro, mas não é atoa, não é por capricho do mercado o REIT apresentou nesse 2T17 a receita de $0,36 por ação enquanto que no mesmo período do ano passado foi de $0,19 um crescimento excelente.

Já o FFO foi de $1,44 comparado com $1,36 e o principal indicador que é o AFFO teve $1,54 comparado com $1,42 em 2016.

O Outlook para o final do ano é um FFO de $5,95 a $6,10.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $54,30 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 170,81.

Farmland Partners Inc – FPI

Esses dias não me recordo se foi no blog ou por email um leitor me questionou de porque o FPI ter despencado a cotação, bem vamos tentar dar uma olhada nos indicadores dele e ver se temos algum motivo especifico ou se é apenas o mercado com seu pânico.

Se pegarmos de 1970 até 2015 as terras agrícolas foram as que ofereceram o melhor retorno no mercado, enquanto que todos os REITs giraram num retorno médio de 9,09% as fazendas obtiveram 10,54% de retorno médio ao ano.

Isso não diz absolutamente nada do que está acontecendo hoje, mas serve para ilustrar de porque o Viver de Dividendos resolveu colocar o ativo na carteira apesar de todos os riscos.

O FPI se fundiu com o AFCO que é outra fazenda e formaram o maior REIT de terras agrícolas do mercado. Se olharmos o balanço do AFCO podemos perceber que ele não era tão bem gerenciado quanto ao FPI, mas agora entramos na etapa na qual o FPI vai fazer a sinergia da fusão render frutos, com uma redução de custo forte, pode alavancar ainda mais os bons resultados já apresentados no passado.

A estimativa era que a fusão deve dar um crescimento nos lucros de 10% e poderia ser elevada com a redução dos custos em até 20% pós-sinergias. Este crescimento sugere que o FPI estará bem para cobrir os seus dividendos, mas também manter o caminho de crescimento de dividendos no futuro.

Ocorre que logo no 1T17 ocorreu que os resultados do FPI foram puxados para baixo justamente pela fusão do AFCO e enquanto que em 2016 o FPI apresentou um AFFO de $0,58 em 2017 estimativa é de $0,35 de AFFO.

Já em 2T17 as receitas foram de $11,5 milhões, quase o dobro do período do ano passado. E o AFFO teve um crescimento de 51% comparado ao ano, mas o FPI não elevou a projeção de $0,35 até o final de 2017, o CEO disse que o 4T tende a ser mais forte, os analistas fizeram os cálculos e estima-se que deve fechar algo entre $0,41 a $0,53 no anual.

No melhor cenário ele bateria os dividendos do ano passado, por isso é um investimento e movimento de alto risco, pelo pouco que conheço a administração do FPI, dou um palpite de que eles devem conseguir virar essa chave em 2018, até lá meus aportes no FPI será sempre essas rapas do taxo.

Cobrir os dividendos é algo muito importante para mim, e mesmo que esteja muito barato, preciso de ter cautela, será que consigo? A tentação de aportar mais é muito grande!

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $3,06 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 9,63.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $107,13 ou seja R$ 337,00 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Lockheed Martin Corporation LMT 7
Digital Realty Trust Inc. DLR 15
Farmland Partners Inc. FPI 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

  • O Viver de Dividendos você não tem medo de terrorismo aí na Europa ?
  • Cara eu sou Brasileiro nasci num estado que tem o equivalente a um “ataque terrorista” a cada hora, tô de boa!

Foto postada pelo Sérgio Moro

Compras Junho 2017 – CB – FPI – IRM

Digital Realty Trust - DLR

Esse mês não consegui aportar na bolsa brasileira, porém já na bolsa americana o aporte veio recheado, consegui comprar 2 REITs e 1 ação. A escolhida do mês na carteira de REIT foi a Farmland Partner que é um REIT de fazendas, o FPI tem dado retornos interessantes e pensei em aumentar posição.

Na verdade as três compras foram aumentos de posições, estou numa etapa de reaplicação nos ativos da carteira, esse sim sem duvida é um dos piores momentos dos investimentos, isso porque não tem muita emoção, principalmente se você escolheu boas empresas, vai só ver a grama crescer como dizia Warren Buffett, falei sobre isso aqui: Ter o sucesso nos investimentos exige paciência.

Chubb Corp – CB

Uma das maiores seguradoras do mundo, e está a preço convidativos, meu segundo aporte esse ano nela, primeiro foi em fevereiro de 2017, confira aqui. Estava até trocando uma ideia com um leitor que me questionou se a Chubb não seria americana, ao invés de Suiça como havia afirmado no post anterior. Na verdade o que vale para mim é onde está seu quartel general, pois é daí que vem o pagamento dos dividendos, por isso a considero uma empresa Suiça porque o quartel general deles está situado lá.

headquarters

Assim como Warren Buffett gosto bastante de seguradoras, estou até em vista de adicionar mais alguma na carteira, desta vez estou olhando alguma inglesa, só estudando por enquanto. O ponto chave nas seguradoras, elas conseguem fazer os clientes pagarem primeiro pelo produto para só depois entregar o produto, e olha que muitas vezes nem precisa entregar.

Então eles podem pegar todo aquele dinheiro que foi recebido dos clientes e reaplicar no mercado fazendo o bolo crescer ainda mais, são verdadeiras maquinas de fazer dinheiro.

Chubb teve um crescimento na receita anunciada nesse final de abril na casa de 11,9% para 6,7 bilhões e um lucro no ano por ação de $2,31 frente a $0,97 em 2016, temos ai um crescimento de +138% realmente muito robusto.

Com essa compra de Chubb adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $19,32 ou seja R$ 64,14

Iron Mountain Incorporated – IRM

Iron Mountain é um REIT de armazenamento de documentos, comprei no final do ano passado, confira aqui. Desde lá vem performando bem os resultados, nesse 1T17 reportou uma receia de $939 milhões frente a $751 reportado em 2016 e um AFFO de $170 milhões comparado com $167 milhões em 2016. Eles esperam crescer de 8 a 10% as receitas e de 8% a 15% o AFFO considerando todo o ano de 2017

Com essa compra o Iron Montain adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $129,8 ou seja R$ 430,94

Farmland Partners Inc – FPI

Farmland é um REIT de fazendas, terras agrícolas, basicamente o REIT compra fazendas e aluga para empresas especializadas em plantação explorarem as terras. É um tipo de REIT que é bem volátil e muito arriscado, mas certamente é um tipo de REIT que me anima muito.

Se queres ganhar dinheiro na vida, compre terra. Esse é o ditado popular que sempre escutamos nossos avós falarem. De fato, de todos os homens que conheço e que ficaram ricos, só conseguiram manter as fortunas de duas maneiras: com imóveis ou ações. E nada melhor do que comprar terras, dúvida disso? Vamos aos resultados abaixo que vai entender o que estou falando.

Os resultados do FPI são fresquinhos, foram publicados agora dia 8 de maio de 2017 e vieram com um crescimento de 52% na receita em $7,1 milhões comparados com o mesmo período do ano anterior.

O FPI adquiriu cerca de 34.357 acres um total de $360 milhões investidos tornando o REIT com um portfólio próximo de $1 bilhão de dólares. O AFFO por ação de $0,01 e um dividendo de $0,1275 por ação e $0,51 anualizado dando um aumento na minha renda de $62,22 ou seja R$ 206,57.

Ao todo essas compras adicionaram cerca de R$ 701,65 na minha receita de dividendos.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa que mais se beneficiará com o mercado em queda.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Chubb Corp  CB  7
Iron Mountain Incorporated IRM  59
Farmland Partners Inc FPI 122

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

13124500_1013902661991535_6429814437020676335_n

 

NYSE: Compras Setembro 2016 – FPI

U.S.-FarmEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Neste aporte a compra foi destinada ao Farmland Partners FPI um REIT especializado em fazendas.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras setembro de 2016 na bolsa de Nova York - Parte 2
Empresa Código Qtde
Farmland Partners Inc. FPI  400

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Farmland Partners Inc

Em se tratando de fazendo não podemos deixar de começar com a demanda, lembre-se que não existe excesso de oferta mundial para o mercado de grãos, impulsionando um crescimento projeto de 45% na demanda mundial de grãos até 2050.

Do lado da oferta você pode imagina a agricultura como um modelo de “zero vacância”.

Em outras palavras as concessões de explorações são estruturadas com um pagamento em dinheiro de um ano na frente. É essencialmente um deposito de segurança para um ano de aluguel, isso é uma pratica muito comum, uma vez que temos muito poucas terras arável e a grande maioria não utilizado.

Tenho certeza que já deve ter escutado do seu pai ou dos seus avos algo como: ‘Compre terra porque com elas você não irá perder dinheiro”

Farmland Partners é um REIT gerenciado internamente com 646 milhões de total de capitalização. Temos outros REITs nesse setor porem FPI é maior que os outros 2 juntos.

Crescimento

Farmland Partners é um REIT que pretende adquirir terras agrícolas nos USA de alta qualidade e também faz empréstimos a agricultores com garantia nas fazendas. O portfólio do REIT é composto de 270 fazendas somando 115k de hectares.

Nesse 2T16 FPI comprou mais 8 fazendas em seis estados americanos, totalizando 3,6k de acres. Seu IPO em 2004 começou com 70 milhões em ativos imobiliários. Atualmente o REIT está com 615 milhões de ativos.

330973_14724312587691_rId6

Desde o IPO a Farmland Partners saiu de 38 fazendas e 7,3k de hectares para um total de 270 fazendas com um total de 115k de hectares. O REIT conseguiu crescer de forma sustentável mais do que muitas empresa na bolsa.

Como podemos observar acima as fazendas estão divididas em 4 regiões

  • Cinturão do milho com 35 inquilinos
  • Planicies com 18 inquilinos
  • Delta com 16 inquilinos
  • Sudeste com 15 inquilinos

Porque escolher um REIT de fazenda?

Claramente o FPI é o consolidador dos REITs de fazendo isso é evidenciado no seu potencial de crescimento externo e a sua capacidade de alcançar escala, desde seu IPO a proposta deste REIT foi se tornar o maior REIT publico de fazendas e ele vem realizando isso com sucesso.

O REIT conseguiu controlar isso tudo com apenas 13 funcionários, atualmente nesse ultimo tri foi contratado 3 novos membros pra equipe, foi uma conselheira geral, um VP de desenvolvimento de negócios com foco em cultura especializadas de cultivo e um novo executivo de contabilidade, Isso é bom que teremos mais organização, porém significa mais custos para nós que somos os cotista uma vez que teremos um aumento nas despesas gerais e administrativas. Faz parte do jogo, isso é o preço a se pagar pelo crescimento.

Um dos pontos que mais gostei no FPI é que seu foco tem sido voltado para as culturas de linha, diferente dos outros REITs que tem focado em cultura especializadas (como morango e outras frutas), FPI é cultura de grãos. A ideia da empresa é expandir sua cultura especializada para algo em torno de 20 a 25% da carteira.

Tenha em mente que culturas de especialidade são de maior risco, mas em contrapartida oferecem taxas mais elevadas. Isso vai ser refletido no desempenho do FPI comparado com seus outros pares, com isso você já vê que as linhas de culturas adotadas interfere nos rendimentos. Como disse no começo do artigo não estou em busca apenas de retornos, mas sobretudo de segurança na distribuição, acredito que o risco de cultura especializadas pode ser um pouco maior por isso prefiro REITs como o FPI.

O proprio CEO do FPI disse no ultimo release:

O temos é um cabo de guerra entre a demanda de um lado e a colheita ou tamanho da safra do outro lado. E estamos a falar de uma cultura relativamente grande aqui no Estados Unidos como o milho e soja.

A procura por esses recurso está aumentando rapidamente.

Então, se fossemos trader de commodities ficaria preocupado com o tamanho desta cultura, mas não somos trader de commodities. Nós somos adquirentes de terras agrícolas e gerentes de fazendas. É o lado da procura a longo prazo para a demanda mundial de alimento, face a escassez de terra

Este é o momento para investir nesta classe de ativos, não é a hora para retirar.

O CEO saliente que um aumento nos valores da terras agrícolas iria gerar um aumento de rendas e fluxo de receitas para o caixa do REIT.

 

Fundamentos

Esse estilo de REIT tem uma característica muito boa, os agricultores pagam o aluguel do ano todo adiantado. Os retornos da agricultura são suscetíveis a ciclo de tempo e preço das commodities. O agricultor quando investe em uma fazendo sempre visa um retorno de longo prazo, que depois de anos irão lhe trazer rendimento consistentes e crescentes das terras existentes.

Além de exigir o pagamento adiantado dos alugueis o FPI muitas vezes negocia as locações estruturadas com bônus. Por conta desses bônus os retornos do FPI podem ser um pouco voláteis, por exemplo o FPI tem uma exposição maior no cinturão de milho e essa região teve um redução nos lucros o que diminuiu a renda do FPI.

A maior parte do portfólio do REIT está localizada em Illinois, onde os preços do milho estão sobre pressão o que tem comprometido o lucro das companhias. Com o resultado da fraqueza e o aumento dos gastos gerais e administrativos o REIT fez uma revisão do AFFO para baixo passando de 0,51 para 0,43.

Ok não é uma boa noticia, mas a minha perspectivas nesse REIT são mais de longo prazo e eu sei que existirá volatilidade maior nele, assim como sei nos REIT de hotéis então são REITs que você não deve se preocupar com o valor das cotas senão ficará maluco.

Antes de concluir, deixe-me lembra-los dos riscos: volatilidade agrícola (1) volatilidade por ser uma small cap (2) cíclico (3) maior alavancagem (4) setor recente na bolsa sem grandes históricos de dados (5)

Geração de Dividendos

Considerando os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 204,00 convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 661,78 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…

WhatsApp Image 2016-09-24 at 23.25.06