Compras Fevereiro 2018 – APTS – O – STAG

Compras Fevereiro 2018 – APTS – O – STAG

O aporte desse mês foi todo direcionado para os REITs, aproveitando o bom momento de compra que esses ativos vem apresentando. Dividi os aportes em residenciais, varejo e industriais. Um pouco de cada setor para equilibrar bem a carteira.

Preferred Apartment Communities – APTS

Fundo focado em residência, segundo aporte neste REIT que estreou na carteira em setembro do ano passado, veio para suprir a necessidade do setor residencial, já que comprar o ESS estava um pouco difícil naquela época, como alternativa na época optei pelo APTS.

De lá pra cá o REIT soltou um resultado, o 3T17 que ao longo dos 9 meses apresentou um crescimento de 53% no FFO  é 15,5% nos dividendos se compararmos com o ano anterior. O fundo apresentou nesse ultimo tri um Payout de 64,5% que é extremamente baixo e lhe proporciona uma garantia a mais na continuidade dos crescimentos de dividendos.

Apesar dos bons resultados o fundo ainda teve que contar com uma baixa de 7 milhões por conta do furacão Harvey que destruiu algumas de suas casas, o seguro das residências devem reembolsar o fundo. Além deste furacão tivemos o Irmã que deu um prejuízo menor de 500 mil dólares, mas que ainda será reconhecido só nesse 4T.

De resto o fundo continua seguindo um bom caminho e os resultados com boas perspectivas para crescimento forte como vem apresentado.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 50,05 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 161,76.

STAG Industrial, Inc. – STAG

Um REIT mais focado na área industrial, comentamos sobre ele recentemente e sobre seus resultados nesse post de janeiro. Então estamos aproveitando e aumentando mais nossa posição dentro deste REIT.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 28,4 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 91,79.

Realty Income – O

Um REIT de varejo e um dos melhores do setor, para não arriscar dizer da classe de ativo. Curto muito esse REIT e todo o conjunto da opera que ele oferece. Como já comentei recentemente sobre ele em novembro não vou entrar em muitos detalhes já que não saiu resultado nesse período.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 36,82 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 119,00.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $115,27 ou seja R$372,54 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG 20
Preferred apartamento comunidades, Inc. APTS 55
Realty Income O 14

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Galera esqueçam esse tal de Bolsonaro ele está em ultimo nas pesquisas. A prova está logo abaixo. Veja aí a reportagem que saiu no Foice de São Paulo e tire suas conclusões.

 

 

 

 

 

 

 

Compras Janeiro 2018 – UL – OHI – STAG – FPI

Compras Janeiro 2018 – UL – OHI – STAG – FPI

Primeira compra do ano, aquele momento que você olha pra frente e pensa: Nossa o ano já está acabando já estamos quase no final de janeiro agora só faltam 11 meses rsrsrs. Brincadeiras a parte essa compra além de reforçar posições nos REITs adiciona mais um novo jogador no time. A aquisição da Unilever – UN que adiciona mais uma empresa do mercado Europeu na minha carteira.

Fiz um balanço comentado dela e pode ser conferido logo abaixo, essa aquisição da Unilever adiciona 23,58€ na minha carteira de dividendos que convertido pela cotação corrente do Euro teríamos o montante de R$92,14 ao ano adicionados a nossa carteira.

Além desta aquisição tivemos um reforço nos aportes em alguns REITs, como o Stag Industrial Inc – STAG que adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $26,6 isso convertido pelo dólar corrente representa R$85,01.

Também compramos umas cotas do Omega Healthcare Investors – OHI que acrescenta $47,5 de dividendos, convertidos para o cambio atual temos uma renda adicionada a carteira de R$151,81.

Além destes ativos é claro que teríamos o nosso REIT do nobre amigo de blog Funcionário Publico Investidor ou mais conhecido como Farmland Partnes Inc – FPI.

Farmland Partners Inc – FPI

Todo o mês eu tenho pego o resto da grana que sobra na conta e colocado nesse fundo, então basta ler os posts passados sobre ele para entender a conjuntura.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $ 3,06 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 9,78.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $105,99 ou seja R$338,73 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG 19
Unilever PLC UL 18
Omega Healthcare Investors Inc OHI 19
Farmland Partners Inc FPI 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Eu falei que uma hora eu iria me decepcionar com o Bolsonaro, ta aí:

 

 

 

 

 

Dividendos recebidos – Novembro de 2017

Dividendos recebidos – Novembro de 2017

Dividendos é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Nesse artigo além de mostrar os dividendos vou falar sobre o STAG e como esse REIT pode se beneficiar com a nova politica tributaria do Trump.

Procuro ativos que proporcionem segurança na distribuição acima de altos retornos, minha ideia não é enriquecer da noite para o dia, mas sim criar uma cesta de dividendos que me permita receber rendas por gerações.

Os dividendos vieram +25% superiores ao mês anterior. Estou muito satisfeito com minha carteira de dividendos. Além dos recordes mensais estou conseguindo bater com larga vantagem minha meta de 1k mês de dividendos.

Minha média por mês está em 1,2k um spread de +20% frente a minha meta e um crescimento de +41% comparado ao ano anterior. Em 2016 minha média mensal realizada foi de 861,32 esse ano até o momento estou com 1.222,17 de dividendos por mês.

Isso é reflexo da minha estratégia de dividendos, estratégia essa que compartilho com vocês aqui no blog e também com os assinantes do nosso PenseRico Express.

Vamos ao destaque do mês:

Stag Industrial Inc – STAG

STAG é um REIT focado na área de industria e logistica, basicamente ele possui centros de distribuições e complexos industriais. Falei sobre ele diversas vezes aqui no blog, para saber mais informações a seu respeito consulte sua tag aqui.

No mês passado o governo do Trump colocou para rodar um novo plano tributário inovador, a estimativa é que sejam reduzidos $1,5 trilhões de dólares de impostos sobre as corporações. No centro da proposta está um corte permanente de impostos de 35% para 20%, o que resultará em maior lucro e crescimento de dividendos para muitas empresas.

Se você é como eu e tem boa parte do capital na bolsa Americana, tem motivos de sobra para ir abrir sua Coca-Cola e comemorar o presente de natal do tio Trump. Não era a #GloboLixo que falava que o Trump era o capeta e que iria destruir os Estados Unidos.

Antes dessa proposta, era mais vantagem para a empresa abrir uma fabrica lá na China, contratar mão de obra barata, e importar os produtos já que não existia imposto de importação. Agora com a redução dos impostos no solo americano essa onda tende a mudar e as industrias devem preferir montar suas operações no solo americano.

Isso automaticamente se traduz em uma demanda maior de complexos industriais e centros de distribuição, além claro de aumento de emprego e crescimento econômico do mercado americano.

Quem deve primeiro se beneficiar com esse crescimento são os REITs ligados a industria. Inclusive publiquei nesse ultimo mês para o nosso acesso premium a assinantes do PenseRico Express um artigo de um REIT industrial que tem performance muito superior ao STAG, confira aqui.

Apesar de não ter um desempenho tão bom quanto o REIT da nossa carteira Top Picks do Express, o STAG, ainda sim irá se aproveitar desta mudança tributaria do Trump.

O CEO do STAG Ben Butcher anunciou que o terceiro trimestre do fundo foi um sucesso tanto do posto de vista operacional quanto de aquisições. O fundo apresentou $0,43 de FFO por ação um aumento de 7,5% em relação a 2016 com $0,40. Gerou $42 milhões em comparação com $30,3 milhões do ano anterior um crescimento de 38,8%.

Gerou um NOI de 62 milhões um crescimento de 19,4% e se comparamos os 9 meses do ano o NOI foi de 176 milhões frente a 150 milhões do ano anterior um crescimento de 17,4%.  Leia a carta #01 no PenseRico Express para saber do que se trata.

O fundo adquiriu 10 propriedades com um gasto de $119 milhões  e vendeu 5 propriedades por $34,7 milhões. A taxa de ocupação do fundo é de fazer inveja a muito FII brasileiro, o fundo possui uma taxa de ocupação de 94,6% e olhe que ele possui +279 propriedades.

Não só possui uma boa taxa de ocupação, como também consegue bons reajustes no alugueis, o fundo conseguiu aumentar em 8,5% a renovação dos alugueis, isso mostra a força e qualidade dos imóveis do fundo.

Invista em Dividendos nos Estados Unidos

Se você gostou do STAG Industrial (STAG) ou de outras empresas semelhantes a ela, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Utilize a RemessaOnline para enviar dinheiro para a conta da corretora ou para enviar remessas ao exterior de forma fácil e barata.

Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 30,80
FII BB PRGII BBPO11 R$ 53,95
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 53,41
FII EUROPA EURO11 R$ 39,00
FII ANH EDUC FAED11B R$ 53,38
FII RIOB RC FFCI11 R$ 24,00
FII RB CAP I FIIP11B R$ 39,82
FII S F LIMA FLMA11 R$ 29,29
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 20,00
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 43,50
MÁXI RETAIL  MAXR11B R$ 22,63
FII D Pedro PQDP11 R$ 12,69
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 13,01
RB CAPITAL RENDA II  RBRD11  R$ 201,63
Total   R$ 637,11
Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
PROCTER & GAMBLE CO PG 6,75
COLGATE-PALMOLIVE CO CL 3,92
PAYCHEX INC PAYX 12,60
REALTY INCOME CORP O 12,47
CHATHAM LODGING TRUST CLDT 14,63
STAG INDUSTRIAL INC STAG 17,02
EPR PROPERTIES EPR 23,80
OMEGA HEALTHCARE INVESTOR INC OHI 107,38
TANGER FACTORY OUTLET SKT 57,54
Total  R$ 735,77 US$ 232,84

Total Geral: R$ 1.446,42

• Dólar utilizado para conversão: R$ 3,16 (veja aqui)

• Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

NYSE: Compras Agosto 2016 – VTR – STAG

ventasEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei quatro REITs na minha carteira, primeiro falarei de dois e depois no final do mês dos outros, sendo um deles o Ventas Inc VTR abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras agosto de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Ventas Inc  VTR  33
Stag Industrial Inc  STAG  54

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Stag Industrial (STAG) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Bem vocês devem ter achado que escrevi errado no primeiro parágrafo, quando disse que tinha comprado 4 REITs mas só descrevi dois aqui. Não está errado, é isso mesmo!

Comprei quatro mas vou falar agora sobre 2 e depois no final do mês falo sobre os outros dois. Esses posts de REITs ficam muito grandes, não ficaria legal colocar dois num mesmo artigo. Geralmente esses posts de compra é um dos últimos do mês mas por conta disso tive que antecipar.

Ventas Inc – VTR

Ventas é um REIT de saúde, lembrando que essa não é minha primeira aquisição no setor, já tenho na carteira o Omega Healthcare Investor OHI que é de saúde mas especializado em Asilos e clinicas de tratamento. Com essa aquisição do Ventas eu fecho a minha carteira no setor.

Esse setor de saúde em particular, não está passando por uma momento muito bom. Para aqueles investidores que são focados no longo prazo, estão tendo a oportunidade de comprar REITs de grande calibre a preços realmente atrativos.

setores REITs

Se pegar REITs como o VTR que tem fundamentos tão bons quanto a outros gigantes como O, DLR, e ESS comparar o valuation vai perceber que temos um bom desconto para os REITs de saúde. Acima podemos acompanhar que o setor de saúde é o que está com o maior Yield depois do setor de Hotéis e Resorts, mas esse também é um que vive em promoção então não dá pra comparar.

Quando comprei OHI no começo do ano minha intenção era comprar o VTR, mas pelo fato do OHI estar bem descolado optei por ele, mas analisando os cases de negócio pra mim VTR sempre foi muito mais parrudo e seguro.

O Spin-off foi fundamental

Acompanho Ventas desde o ano passado quando ele sofreu o Spin-off, a única preocupação que tenho no setor de saúdes é com relação a Skilled Nurse Facilities (SNF) que são como asilos com enfermeiras. O governo americano subsidia essas casas e banca parte desses gastos para os idosos de baixa renda.

Esse sub-setor de SNF é um dos mais lucrativos que existe, acontece que em se tratando de governo qualquer canetada pode ser fatal na geração de caixa. Por isso optei entre tantos REITs dessa área pelo OHI, por ter uma menor exposição a dependência de receitas do governo.

Antes o VTR tinha uma fatia muito grande nesse setor então eles tiraram todas essas propriedades e colocaram em um REIT a parte o CCP, bem se eu estive como acionista naquela época e me conhecendo iria ficar muito bravo com isso kkkk

vtr spin off

Bom como fiquei acompanhando de fora aproveitei a deixa pra poder avaliar o VTR com mais carinho, foi daí que cheguei a conclusão que pra mim ele é o melhor case de negócio dos REIT de saúde.

Ele passou com o spin-off de 18% em SNF para 4% e desde então a diretoria tem feito um bom trabalho pra diversificar em outros tipos de propriedades e minimizar ainda mais a dependência de receita nessas áreas. Parecia um  sonho, porque era exatamente um REIT assim que eu queria na carteira.

Antes do spin-off o VTR tinha 75% de renda proveniente do setor privado, hoje pós Spin-Off a receita privada é de 83% sem contar que VTR moveu os ativos mais arriscados para o REIT CCP por isso disse que ficaria muito bravo se tivesse como sócio na época, por ter que ficar com a bomba do CCP de brinde.

A exposição do VTR ao governo é de 17% dividido da seguinte forma: 4% em SNF, reabilitação de longo prazo (quando se faz reabilitações em instalações pro mais de 30 dias) com 7% e 6% em hospitais.

Magica do VTR foi tirar a exposição de setores mais arriscados e coloca-la em hospitais que tem um risco de corte muito menor. Existe um risco dos hospitais estarem sujeitos a um corte no repasse do governo, mas sinceramente quem mora nos USA sabe dizer qual foi a ultima vez que um hospital teve que ser fechado pro falta de repasse ?

Além disso VTR está investindo em hospitais de mais alta qualidade, por exemplo eles fecharam um acordo com o pessoal do Ardent Care Hospital que é pertencente ao bilionário Sam Zell. Ventas abocanhou 10 hospitais que serão alugados para o pessoal da Ardent o negócio valeu 1,4 bilhões de dólares.

Foco em especialidades

Há algumas semanas atrás, VTR fez mais uma aquisição que pra mim foi ainda mais interessante que os hospitais. Ele adquiriu todo o portfólio de Laboratórios Científicos da Blackstone Real Estate Partners, com 23 propriedades já operacionais e 9 propriedades em desenvolvimento.

A transação custou U$ 1,5 bilhões e mais de 33 milhões de dividas assumidas da Blackstone. Essa aquisição irá aumentar a geração de caixa em 6,8% já de imediato, depois das 9 propriedades concluídas passaram para 7,5% ao ano. Já teremos aí uma raia de crescimento dos dividendos pelos próximos anos. Abaixo confira como vai ficar agora o mix do VTR:

vtr pos aquisicao labs

 

Esses laboratorios sao alugados para grandes universidades ou laboratorios de medicamentos. Geralmente eles estão dentro dos campos ou próximos das instalações dessas faculdades. Veja alguns inquilinos novos que entraram na lista do VTR

inquilinos vtr novo

Além disso essas propriedades proporcionam oportunidades de desenvolvimento no curto prazo, uma vez que já estaremos dentro do quintal. Abaixo duas propriedades que estão em desenvolvimento e devem ser inauguradas ano que vem.

propriedades em desenvolvimento vtr

O setor de Laboratorios tem aproximadamente U$ 50 bilhões do bolo de 1 Trilhão dos imóveis de saúde. Instalações de Laboratórios são altamente especializadas e usadas pelas empresas de tecnologia para conduzir suas pesquisas e desenvolvimentos. Inquilinos incluem: industrias do setor farmacêutico, biotecnologia, empresas de dispositivos e aparelhos médicos, universidades e instituições de pesquisa.

setor de saude

Os fundamentos

No ultimo tri Ventas reportou 1,04 de FFO por ação, representando um crescimento de 7% comparado ao ano passado. Esse crescimento foi impulsionado pelos investimentos realizados em 2015, mas principalmente pela aquisição da Ardent que falei logo no inicio.

VTR já atualizou o FFO anual de U$ 4,05 para 4,13. Gosto muito quando eles revisão a previsão pra cima, o famoso voando baixo. Se concretizar deve ser um crescimento de 3 a 5% comparado com ano anterior.

Nos últimos 5 anos o VTR teve uma taxa de crescimento nos dividendos de 8,1% se comparamos com outros pares como HCP que teve 3,3% e HCN que tem 3,1% mostra que a estratégia adotada pela VTR tem dado bem mais sucesso que a de seus pares.

Viver de Dividendos

Considerando essas duas compras e os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 164,16 por conta da compra do VTR e U$ 45,87 por conta da compra do STAG convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 663,69 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…