Vendas Novembro 2017 – EDGA11

Eu não costumo fazer muitos posts deste tipo por aqui, tanto que quem me segue a pouco tempo nunca deve ter visto. Esses posts de venda são para documentar os ativos que saíram da minha carteira. Nesse artigo vou explicar do porque estar saindo do EDGA11 – Edifico Galeria.

A última vez que vendi um Fundo de Investimento foi em 2015, tem aí mais de 2 anos sem mexer na carteira de FII. Até o momento no blog consta 13 posts de vendas, podemos considerar a grosso modo que foram 13 erros cometidos. Até porque, nunca vendi um ativo que estava indo bem, alias leia aqui do porque que você não deve vender seus ativos campeões. Não siga aquela história de realizar lucro, esses ativos campeões são os que irão compensar e muito esses 13 erros.

Tem bastante conteúdo falando do EDGA11 aqui no blog, mas resumindo ele é um FII de escritório, bem localizado no centro do Rio. É um imóvel muito bem acabado, apesar da fachada não denunciar a qualidade do interior.

Em 2015 eu havia dado uma limpa geral na minha carteira de FII, retirei boa parte dos imóveis de escritório, relembre aqui o porque disto. Pela qualidade da localização do imóvel e diversidade de inquilinos que o EDGA possuía, tinha optado por deixa-lo na carteira. Para ser sincero até aumentei o aporte no mesmo quando ele começou apresentar vacâncias.

Eu sabia que o mercado de imóveis no Rio, especialmente o de escritório iria sofrer bastante. Principalmente por conta da crise que o estado vem enfrentando. Só não contava com o incompetência da administradora do fundo.

Entenda que o EDGA tinha vacância baixa, girava em torno de 10% o ano passado, e com a crise os inquilinos pediram para baixar o valor do aluguel. A BTG bateu o pé que não queria abaixar, ela achava que o país estava às mil maravilhas, não cedeu. Então o que aconteceu?

Oferta excessiva de imóveis no RIO, todos com altas vacâncias, óbvio que os clientes migrariam de lugar.  Pra mim, esse foi o maior erro na gerência do EDGA. O BTG não quiz arredar o desconto e ficamos com uma baita vacância. Quem está pagando essa conta somos nós, os cotistas.

Nos USA citei o caso de um REIT que teve problema com o inquilino o OHI, relembre aqui.

Qual foi a medida do OHI?

Renegociou com os inquilinos, reduziu o contrato, manteve boa dos inquilinos ativos e pagando alugueis. ERA SÓ ISSO QUE EU QUERIA DO BTG.

Agora veja o efeito destrutivo que a ação do BTG de não negociar os contratos. E daí você vai entender de porque estou saindo deste fundo.

Vacância no EDGA11
Vacância no EDGA11

Primeiro veja acima que vacância do EDGA de 2016 que era de 10% passou para quase 35% no ano seguinte. O que aconteceu com isso? Se você não tem inquilino, quem fica responsável por pagar os gastos do imóvel somos nos cotistas.

Moral da história, passamos a ter uma receita menor e um gasto maior, já que o custo de IPTU, manutenção, entre outros fica no colo do investidor. E vale lembrar que para complicar ainda mais, além de assumirmos mais custos, esses custos subiram e muito, pegue os reajustes de IPTU do centro do Rio e veja o quão desesperador pode ser.

Dividendos EDGA11
Dividendos EDGA11

O resultado disto foi a distribuição que caiu de 0,42 para 0,03 neste último mês.

Você achou que ficou ruim?

Então espera, que a incompetência do BTG vai fazer a coisa ficar pior.

Vamos lá. Depois de não renegociar os contratos para a nova realidade da economia brasileira, especialmente do Rio, o BTG só agora percebeu a cagada que fez e resolveu correr para arrumar.

Saíram igual desesperados no mercado em busca de inquilinos para não ter que pagar esse IPTU que arregaçou a distribuição de outubro.

Antes o BTG não liberava aluguel por menos de 90 Temers o metro, com o novo inquilino que arrumaram o aluguel saiu por 60 Temers, muito abaixo do padrão da região. Não seria melhor ter cobrado uns 80 Temers dos antigos inquilinos e manter o time. Não o BTG preferiu fazer jogo duro, agora está correndo atrás do prejuízo.

Eu não gosto de ficar girando patrimônio, mas também não podemos ser sócio torcedores nos ativos, veja aqui: Não invista na bolsa de valores como um sócio torcedor

O Edifício Galeria, é um bom imóvel, mas ele ainda tem muito problema para resolver. Primeiro será a onda de revisional e vencimento de contrato que virá nesse novo ano, acredito que os inquilinos atuais vão saber o quanto está sendo cobrado dos novos, certamente os valores terão que ser reduzidos para esse patamar.

Vencimento contrato EDGA11
Vencimento contrato EDGA11

Nós temos aí cerca de 17% dos contrato vencendo no ano que vem, além do fato que o fundo tem o problema da Secretaria de Cultura que é um cliente inadimplente, aja visto que o governo do Rio está completamente falido.

Temos também uma ação de execução e outra de despejo na justiça para dois inquilinos. Além de muitos outros alugueis em atraso. Se não me falha a memória a Secretaria de Cultura, citada acima, está devendo mais de 1 ano de aluguel.

Diante deste cenário, não muito promissor, e da incompetência já executada até o momento do BTG. Isso tudo me levou a sair do fundo.

ps. Quando me refiro a BTG no artigo, não especifica ou unicamente ao BTG, mas ao corpo administrativo do fundo como um todo.

Aqui no blog não tem nada fake, eu não tenho vergonha de esconder as operações que realizo, também não tenho vergonha de assumir que errei, não sou investidor que gosta de só contar vantagem, como vemos muitos por aí. Quando acerto, falo aqui, abertamente do sucessos mas também mostro para vocês quando erro.

Acho que o erro faz parte do aprendizado e do desenvolvimento do investidor no mercado. No início do ano cheguei até a aumentar posição no fundo, realmente acreditava que o BTG não seria tão fraco. Enfim errar faz parte e não vejo problema em errar, mas vejo como ruim: aqueles que erram, não reconhecem o erro e persistem nele achando que a coisa vai melhorar amanhã.

Retorno VdD FII
Retorno VdD FII

Já que recentemente fiz um mega vídeo falando o Banktivity, relembre aqui, coloquei acima todas as minhas posições de FII, a única que estava no vermelho era o Edifício Galeria.  Saí com o prejuízo de -10,5% talvez aí se considerar os dividendos recebidos tenha ficado no positivo.

A minha intenção aqui no blog é justamente mostrar, e principalmente para aqueles que estão começando na bolsa, que é possível montar uma carteira vencedora de dividendos. Claro que para isso o investidor precisa entender que não irá acertar sempre, até por isso é tão importante a diversificação, inclusive vou fazer um artigo pra esses dias explicando a quantidade ideal de empresas na carteira.

Vendas Novembro 2017 – EDGA11
Empresa Código Qtde
Edifício Galeria EDGA11 94

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

 

16 thoughts on “Vendas Novembro 2017 – EDGA11

  • 29 December 2017 at 03:43
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    Boas,

    Por isso que a cotação caiu. Vendeu tudo

    Eu vou esperar mais alguns meses mas esse é meu pensamento tbm.
    O fundo no vê perspectiva melhora. Parece que a fase ruim não passa nunca.

    Abraço

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    • 29 December 2017 at 12:07
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      olá IM

      a minha preocupação nem era essa crise que eu sei que ia entrar mesmo, o cenário brasileiro para escritórios não está muito legal e o RJ ainda está mais agravante visto a falência do estado por lá e o pós olimpíada que acaba com qualquer cidade.

      o que me afastou do fundo foi a administração dele, que fez uma baita lambança, criando uma tempestade numa parada que ia ser só um chuvisco

      o imóvel é bom e bem localizado se não fosse o desastre da administração nas escolhas erradas o fundo estaria sofrendo bem menos.

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        • 30 December 2017 at 00:59
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          o foda é isso mesmo, qualquer lado que vc correr eles estão ali pra te atazanar, pra vc ver eles administram esse NSLU que comprei a pouco substituindo o Edgar

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  • 14 December 2017 at 16:17
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    VdD fica falando da #globolixo. Vão desmarcar você.kkkk. acha que a bolsa amaricana ta cara?

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    • 14 December 2017 at 20:11
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      olá Joel

      essa globolixo não é brincadeira

      sobre a bolsa leia isso.

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  • 10 December 2017 at 15:21
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    VdD você que conhece bem o mercado americano, não é melhor investir só lá? Como é o rendimentos FII americano?

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    • 10 December 2017 at 20:26
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      olá Joel

      Eu prefiro manter uma diversificação, não vejo problema em manter parte do capital em Real, mas se eventualmente estiver numa situação onde teria que ficar 100% exposto num único lugar, certamente preferiria os USA. Por hora segue o jogo como está mesmo.

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  • 10 December 2017 at 15:11
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    Que atire a primeira pedra o investidor que nunca cometeu erros. Nada de anormal, VdD. Segue o jogo!

    Em relação a administração do BTG, eu preciso fazer um comentário importante. Quem cuidava da área imobiliária do BTG saiu e uma nova equipe assumiu faz menos que 6 meses. Esta mudança de estratégia (bater o pé no chão x alugar por R$ 60 o m²) é reflexo da divergência de pensamentos entre a antiga e a nova equipe.

    O novo time de Real Estate do BTG, diferentemente do anterior, tem vivência real do mercado imobiliário, e não apenas bagagem no mercado financeiro. Para aqueles que possuem FIIs do BTG, vale o acompanhamento.

    Forte abraço VdD, seu blog é leitura semanal obrigatória em minha rotina.

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    • 10 December 2017 at 20:24
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      olá TR

      obrigado pela sua nobre audiência, bom saber que estamos agregando.

      informação muito interessante esse sua sobre a mudança no BTG, agora faz todo o sentido. Então parece que se for para essa linha a nova administração tende a ser melhor do que a anterior. Vamos acompanhar!!!

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  • 10 December 2017 at 09:36
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    Fala Viver,

    O fator Rio e BTG juntos sao catastroficos.

    O mesmo esta para ocorrer em FAMB, se a Caixa sair, ja era.

    Quando voce aumentou posiçao em EDGA eu ate contestei, acredito eu que voce tomou a decisao certa, e aplicara o capital em outros ativos de valor, onde voce conhece bem.

    Um abraço

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    • 10 December 2017 at 10:10
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      Olá VdC

      Eu sabia que era arriscado, tem alguns ativos que dependendo do risco eu vejo se é algo temporário e aumento posição, faço isso as vezes de forma moderada, tem hora que minhas avaliações acertam tem hora que aparece uma variável BTG não considerada rsrsrs

      Exemplo recente tem sido o FPI está bem arriscado por isso o preço vem caindo aumento posição nele gradativa, outro exemplo seria os REIT de varejo e o OHI então é meio que uma estratégia que tenho para maximizar os retornos com um grau de risco.

      As vezes essas tacadas dão muito certo como foi com o FLMA que hoje é um dos melhores ativo que possuo e como foi com as ferrovias nos USA que apanharam bastante e agora estão se recuperando, como foi com o WalMart que tb aumentei posição e agora está recuperando.

      Mas também tem os erros por exemplo Gap é um caso anterior ao Edga.

      Nem sempre acertamos, faz parte do jogo. Agora Não pode é ficar como sócio torcedor vc aumenta posição e se Não der vc pula fora e aplica em outros ativos de valor como vc disse.

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  • 10 December 2017 at 02:42
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    Os cotistas nesse caso de renegociação não podem ser consultados? o BTG tem carta branca para o que der e vier? Aliás ta aí uma coisa que ainda não entendi direito em FIIs

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    • 10 December 2017 at 08:02
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      Você pode votar só em quem será o novo administrador, mas a ideia do administrador é nao ficar nos aporrinhando com esses detalhes, até por isso é um dos motivos que eu acho os FIIs melhores do que comprar um imóvel e vc mesmo geri-lo. O problema é que as vezes o administrador vai por um caminho nao muito legal.

      Eu passei por um problema um pouco diferente mas também ligado ao administrador, foi quando o EUROPAR ficou meio que no limbo de troca de administrador o atual tava cagando e andando pro fundo e deixava a vacância lá no alto, os cotista reuniram trocaram o administrador o novo conseguiu reverter o problema e hoje o fundo tem uma performance muito melhor. Já cheguei a ter um prejuízo nele grandíssimo hoje nao está aquela Brastemp, mas está bem melhor

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  • 9 December 2017 at 11:02
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    Olá VDD!
    Cara não gosto da gestão do btg. Eu mantenho o BRCR no radar pq ele é o maior fundo imobiliário que temos e de certa forma ele vira meu termômetro. Mas não tenho a menor intenção de adquirir por conta da gestão.
    Abraço!

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    • 9 December 2017 at 19:56
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      Olá Janota

      Eu também nao sou fã dos caras, tentei fugir algumas vezes, mas o complicado é que tem alguns ativos muito bons nas mãos deles, então acaba que ou ficamos com um numero reduzido de opções ou temos que ceder a essa incopentencia deles. No caso pra vc ter noção o outro ativo que coloquei no lugar infelizmente também é administrado por eles.

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