Esse mês fiz mais algumas compras de FII continuando no meu planejamento visando uma maior diversificação da minha carteira.
Além dessa compra eu fiz uma venda, já havia comentado nuns posts anteriores que estava com intenção de me desfazer das minhas ações da MULTIPLAN a empresa não vinha apresentando um bom resultado, os dividendos eram pífios, até aí normal pois era uma empresa de crescimento, o problema era que se a empresa era de crescimento a cotação tinha que compensar o não distribuição dos dividendos e isso não ocorreu nos últimos 2 anos a empresa praticamente não saiu do lugar.
Somando-se ao fato que a MULT3 tinha aumentado o endividamento consideravelmente a ponto de começar a afetar suas margens e consequentemente os lucros, isso era ruim para o pequeno investidor que acaba sofrendo com essa alavancagem da empresa.
Bem as compras essa mês então soma-se o aporte mensal e a venda das MULT3 veja abaixo:
- FII Edifício Galeria – EDGA11B – 21
- FII Anhanguera Educacional – FAED11B – 14
- FII Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11 – 1.143
- CSHG JHSF Prime Offices FII – HGJH11 – 1
Veja como minha carteira ficou após essa ultima compra.
FII Edifício Galeria – EDGA11B
Esse é um fundo de um único imóvel, situado num ponto estratégico no centro do Rio de Janeiro com fácil acesso ao metro e ao aeroporto Santos Dumont o edifício conta com 5 lojas, 2 restaurantes com área de conveniência e oito andares de escritórios de ultima geração com cerca de 25 mil metros de área locável.
O fundo fechou em fevereiro desse ano 2014 contrato de locação com a Ideias Tecnologia Ltda referente a sala 701 com um prazo de três anos de duração. Com essa ocupação o fundo atingiu uma vacância de apenas 3,6% bem diferente da media de vacância para edifícios classe A no centro do Rio que está em 10%.
O fundo fez uma obra recentemente para a Secretaria de Cultura do RJ essa obra avia consumido por volta de R$ 1.606.000 exceto no mês de outubro era separado por volta de 10% da receita para a obra, com o findar da obra deve elevar um pouco a distribuição de rendimentos do fundo, a obra se iniciou em outubro de 2013 onde o fundo tinha recebido com atraso os alugueis de julho/agosto/setembro de 2013 e provisionou R$ 803 mil que é 50% do valor das obras.
Em particular nesse ultimo mês o fundo teve uma queda no recebimento dos alugueis devido ao não recebimento de um dos inquilinos, mas de acordo com a administradora o valor já foi regularizado e será incorporado na próxima distribuição de rendimento.
Por fim vale ressaltar que o fundo não possui nada em LCI, CRI, FIIs e outras rendas de investimentos.
FII Anhanguera Educacional – FAED11B
É um fundo educacional com três imóveis locados para a Anhanguera Educacional SA por uma operação de Sale & Lease Back onde a Anhanguera vendeu os campos para o fundo e no mesmo instante alugou os imóveis, essas operações são muito usadas quando se precisa de captar recursos.
Todos os contratos são reajustados pelo IPCA e reajustes em dezembro com os vencimentos:
- Taboão da Serra/SP – até dez 2024
- Leme / SP – até jan 2019
- Valinhos / SP – até jan 2024
FII Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11
Fundo de gestão ativa administrado pela Rio bravo com inicio de suas ativadas em 1999 o fundo já fez 5 emissões de cotas e viu seu patrimônio saltar de 26 milhões para 263 milhões nesse período. O objetivo é aquisição de lajes corporativas no eixo Rio / São Paulo.
O fundo é bem diversificado com 8 imóveis e 15 locatários. Em 3 de setembro de 2013 o fundo concluiu a aquisição do 14 e 15 andares do edifício Parque Cultural Paulista citado na Av. Paulista com um direito a 36 vagas de garagem. Os andares foram locados para International Paper do Brasil e para o Hospital Albert Einstein. Em dezembro de 2013 o fundo celebrou o contrato de 5 anos de locação do primeiro andar do edifício JK Financial Center com o banco BNP Paribas do Brasil com essa locação o banco passou a locar 50% da área do fundo no JK Financial Center.
O fundo ainda possui R$ 25 milhões em caixa para aquisição de novas lajes corporativas nesse primeiro semestre de 2014. Esse caixa é proveniente da quinta emissão de cota que se encerrou em 2013. Em particular nesse mês de março teve o fim do desconto concedido para o locatário Contour Global e o fim do período de carência concedido para o Banco BNP Paribas que em janeiro havia locado o primeiro andar do Ed. JK conforme citado acima.
CSHG JHSF Prime Offices FII – HGJH11
Coloco na carteira mais um fundo administrado pela Credit Suisse o JHSF é um fundo que possui a totalidade de 2 imóveis de alto padrão localizados em São Paulo que são os edifícios Metropolitan e Platinum Offices sendo que 81% das receitas é proveniente do Metropolitan. Sobre os contratos 59% deles vencem em 2016 mas como os prédios são muito bem localizados dificilmente ficariam com vacância elevada, hoje a vacância está em 1,9% bem abaixo de 10% que é a média do mercado.
Esse fundo teve algo inusitado nesse ultimo mês de março, teve uma tentativa de take over onde o fundo recebeu uma proposta de aquisição dos dois imóveis pelo valor de 176 milhões ( o fundo vale 193 milhões a preço de mercado) a proposta foi para Assembleia Geral de cotistas para deliberar acerca da venda ou não dos ativos. A proposta foi votada em abril e foi unanimemente recusada pelos Cotistas presentes.
Eu estava aguardando esse parecer para entrar no ativo agora que foi recusada, apesar de todo esse rolo resolvi entrar no HGJH11.
Diante disso tudo vale ressaltar duas coisas, FII são muito bons mas esse pra mim é o único ponto negativo, apesar de você ter poder total de voto se você não comparecer as assembleias não pode deliberar sobre nada, por isso é tão importante a diversificação pois as vezes uma minoria que esteja presente nas assembléias podem decidir o futuro da maioria dos cotistas.
