Fundo Imobiliário de Outlet com desconto – Nov 20

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Parece que estamos comprando em um Outlet da bolsa de valores. Uma coisa boa que o Covid trouxe foi a opção de comprarmos ativos bem abaixo do seu preço. Aportamos num fundo imobiliário de outlet com desconto incrível, na verdade, ele é o único fundo puramente de outlet da bolsa americana.

Maior parte dos meus aportes têm sido direcionados para minha carteira Top Picks, onde tenho os melhores ativos do momento na bolsa 🇺🇸 tanto REIT quanto Stocks.

A compra total foi de $1.939 ou cerca de +R$10k na cotação atual. Temos esse mês aporte Like a Michael Jackson.

Like a Michael Jackson

Nos meses que o aporte é fora do normal, nós chamamos de aporte: “Like a Michael Jackson”.

Não sabe o por quê ?

Bem, entenda nesse vídeo:

Quanto aumentou nossos dividendos

Essas compras colocam cerca de $115,6 a mais de dividendos por ano na minha carteira, isso dá convertido para o dólar de hoje R$609.74.

Cerca de +R$50,82 por mês em receita de dividendos para somar na minha bola de neve.

TANGER FACTORY OUTLET CENTERS INC – SKT

O fundo está comigo desde 2016.

A rentabilidade do SKT hoje é a pior da minha carteira.

Ao longo do tempo investi cerca de R$53k, não chega a ser uma posição muito grande como a do Realty Income que está quase virando os 100k, com atuais R$99k.

História do SKT foi maravilhosa até início de 2019, quando começou apresentar dificuldades. Há pouco mais de um ano alguns de seus inquilinos começaram a enfrentar dificuldades.

Culminando com crise no varejo, iniciada pelo crescimento do e-commmerce que e fez com que várias lojas de departamento nos Estados Unidos quebrassem.

Apesar de todos os problemas com os inquilinos, o SKT tinha conseguindo contornar sua situação. O fundo sempre teve uma característica muito favorável, que foi o seu balanço. Baixo endividamento e boa liquidez sempre foram sua marca.

Imagina um ambiente que já estava ruim e conseguiram piorar. A questão toda do Covid foi a tempestade perfeita. O fundo chegou a despencar 72% no auge da pandemia.

Imagina um ativo perder 72% do valor
Imagina um ativo perder 72% do valor

Sem sombras de dúvidas, não é atoa que o SKT é um dos piores retornos da minha carteira, muito disso é por conta de ser um dos ativos de maior risco.

Vdd, se está tão ruim porque você está comprando?

Bora explicar!

Muitas vezes eu acabo fazendo alguns investimentos bem arriscados na minha carteira pública. Ela tem esses ativos mais problemáticos.

Você quiser saber apenas de ativos sem problemas, aí só na minha carteira Top Picks.

Eu às vezes faço esses movimentos mais arriscados, para dar um pouco de emoção na IF (independência financeira). O lugar do SKT hoje já foi ocupado pelo FPI, que no passado cheguei a comprar por R$5,12 e hoje está valendo R$8,18 um aumento de +57%.

Se SKT despencou FPI estourou
Se SKT despencou FPI estourou

Então vou sair comprando qualquer coisa que caiu muito…

Calma lá meu jovem, não é bem isso que estou fazendo aqui.

Essas jogadas que chamamos de comprar vacância, tem que ser bem estudada.

Tem um monte de shopping com ativos ruins e balanços complicados que despencaram também.

Você precisa de entender a situação do ativo atualmente, saber se ele tem perspectivas de crescer no futuro, e só comprar vacância que será suprida mais para frente.

É um investimento mais arriscado e que exige um pouco mais de paciência. Gosto de ter uns ativos assim com essas perspectivas na minha carteira.

O problema é que tem gente que quer encher a carteira de ativos problemáticos. Tem que dosar isso com sabedoria. O seu foco principal deve ser em ativos tops, e a grana que sobrar você direciona para esses ativos mais complicados.

Por exemplo, nesse mês direcionei 100% do meu aporte novo para a minha carteira Top Picks, só apliquei no SKT o reinvestimento dos meus dividendos.

SKT e seus pontos positivos e negativos!

Vamos olhar então como está a situação do Tanger. Primeiro o fundo vem apresentando melhora em relação à pandemia.

Ele conseguiu coletar cerca de 89% dos alugueis nesse último mês do 3T. O lado negativo que o CEO quando questionado do quanto ele havia coletado no mês de julho, se esquivou e não respondeu.

O fluxo de pessoas chegou a 98% dos níveis de setembro de 2019. Parece um excelente retorno, porém também temos outra pegadinha aqui, ano passado em setembro, o fundo passou por um furacão que fechou boa parte das suas propriedades, falamos disso aqui no blog.

Vale lembrar que a região do sul é onde o fundo tem os imóveis com maiores movimentos, e eles ficaram fechados, então não é uma boa métrica comparar esses meses, mas enfim a administração precisava de trazer alguma boa notícia né.

Também vale lembrar que o fundo só está aberto 70% do tempo, então apesar de ano passado ser impactado pelos eventos do furacão, temos também um tempo inferior de abertura nsse setembro de 2020.

O fundo provisionou em caixa 40 milhões, e cerca de 600 milhões em empréstimos disponíveis. É um bom caixa e deve suprir suas despesas básicas por todo período da pandemia.

Lado positivo ele conseguiu reduzir os gastos, porém não se iluda com isso. Boa parte da redução deveu-se à redução de gastos com pessoal, pois o fundo está com horário reduzido.

Precisamos de ver como será esse aumento de despesa e quanto isso irá impactar as, vacâncias e inadimplências futuras.

O fundo não tem dívidas vencendo até 2023, ou seja, teremos aí 2 anos de folga. Isso é muito positivo e é o que falei no paragrafo anterior, que o fundo tem essa característica de manter o balanço bem redondinho.

A ocupação do fundo está em 92,9% uma leve queda de 3% na ocupação frente aos 95,9% do ano passado. Isso foi causado por um inquilino. Ascena fechou 29 lojas ou 137k s/f.

Ascena marca tem 3 mil lojas considerando todas as marcas do grupo.
Ascena marca tem 3 mil lojas considerando todas as marcas do grupo.

Ascena é um dos inquilinos que foi para o caixa nessa pandemia, recebeu sua última pá de cal. Ascena é dona de marcas como Dessbarn e Ann Taylor.

Ann Taylor outra marca da Ascena que vale $2 bi.
Ann Taylor outra marca da Ascena que vale $2 bi.

A Ascena fechou essas 29 lojas e tem mais para fechar no 4T. Ao todo o fundo disse que espera o fechamento de cera de 80 lojas, cerca de 400k s/f que devem fechar entre 4T 2020 até 2T 2021.

Ou seja, teremos noticias ruins ainda por todo o 2021. Comprar o SKT hoje é ter que esperar uns 2 anos para começar a ver um pouco de sol nessa tempestade.

O fundo tem buscado substitutos para essas lojas que faliram.

Solução tem sido contratos que eles chamam de pop-up, são lojas de marcas locais menos conhecidas que fazem um contrato de locação de curta duração, coisa de um ano ou pouco mais.

O lado bom disso que os imóveis não ficam vagos, a sensação de ir em um shopping com lojas fechadas é muito ruim para os clientes. Além do fato que imóvel fechado significa que nós, proprietários, estaremos pagando os custos de impostos e tudo mais.

Lembrem do caso dos cabeçudos da BTG com a EDGA11 que deixaram o FII ir para uma vacância absurda e depois mau tiveram grana para bancar as despesas.

Esses contratos pop-up são com rentabilidade menor, mas tem suas vantagens. Primeiro, são marcas novas e tem atraído bastante publico com isso, o que beneficia um aumento do fluxo de gente no shopping. Depois, começa a criar um relacionamento com o proprietário, que pode fortalecer a parceria e atraí-los para novos empreendimentos.

Pegamos o caso desses inquilinos que fecharam, muitos deles estavam com o SKT desde o início e tinham imóveis bem localizados.

Com o fechamento deles, abre oportunidade para captar novos inquilinos. Esses quando entrarem estarão entrando em um imóvel com melhor fluxo de vendas, o que reforçando o paragrafo anterior iria ainda mais aproximar a parceria das marcas com o SKT.

São 27 anos de crescimento!

SKT vinha crescendo os dividendos desde 1993, isso dá 27 anos de crescimento ininterrupto de dividendos. O fundo havia passado pela crise de 2008, uma das piores crises no setor imobiliário e não havia cortado os dividendos.

Só para ter uma ideia quem investiu lá no início de 1993 teria hoje um retorno de 347% isso daria uma média anual de 6% CAGR. Considerando a situação de baixa atual ainda sim seria um retorno atraente.

Confesso que foi uma surpresa para mim ele ter feito a suspensão dos seus dividendos. Pensei em vendê-lo, mas resolvi colocar a cabeça no lugar e tentar analisar a coisa com mais calma depois de alguns balanços.

Não queria deixar-me levar pelo calor da emoção criada pela pandemia e o bear market.

O que me manteve no SKT 🤔

O SKT é um fundo de outlet aberto, teoricamente ele teria uma recuperação mais rápida, visto que as pessoas iriam preferir ir nesse perfil de shopping. Isso iria reter os inquilinos, vacância menor que os shoppings fechados e seria mais atrativo para atrair novos inquilinos repondo facilmente aqueles que quebraram.

O SKT teve 92% dos alugueis recebidos nesse 3T e 47% no 2T esses alugueis do 2T foram programados para serem pagos, sem juros e correções em parcelas no 1T21 até 2T21, então muito provável iremos ter resultados melhores nesse 1T21 e talvez lá ele já consiga recuperar os dividendos.

Minha expectativa é essa com esse aporte, muito provavelmente que no mês que vem venha a aportar novamente no SKT visando esse momento.

O que mais preocupa no SKT!

Outro ponto negativo é que o fundo está preparando para fazer a troca de CEO.

Hoje o SKT está na mão do Steven Tanger, filho do fundador Stanley Tanger. Steven vai passar a bola para outro CEO.

Não sei porque essa galera tem tara de trocar o comandante do navio logo no meio de uma tempestade. Basta relembrarem a Disney que fez algo parecido, recentemente mudou o CEO no meio do seu pior momento.

Então é algo que preciso acompanhar de perto, como vai ser essa nova administração, o novo CEO não é da família dos Tanger. É um gestor experiente em shopping. Preciso ver como vai ser o relacionamento dele com os acionistas.

A estimativa de dividendos é baseada na última distribuição, então muito provavelmente teremos um corte e isso pode variar do resultado real final.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $45,44 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$238.59

TOP PICKS – STOCK

Temos um serviço no blog para ajudar os investidores a investir na bolsa americana, mostrando como selecionar os ativos para montar uma carteira vencedora na bolsa de valores.

No Ex-Dividend publicamos revistas com informações importantes sobre os ativos e o mercado. Além das revistas também colocamos algumas carteiras com ativos que considero sendo os “crème de la crème” do momento. Essas carteiras têm o nome de: Top Picks.

Quando realizo uns aportes nesses ativos eu publico aqui no blog. Anúncio o quanto recebo de dividendos, baseando-se no que comprei nesse momento.

Ficou curioso em saber quais são os ativos Top Picks do Viver de Dividendos?

Então, assine agora mesmo nosso serviço e tenha acesso a isso tudo e muito mais. Clique aqui. Nessa última edição da revista fizemos uma nova carteira de ações militares, são 5 empresas que você deve colocar na sua carteira e 1 que você não deve colocar. São ativos “monstro”, ações que já retornaram +700% nos últimos 10 anos, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendo o valor de $70,16 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$371.15

Compras novembro de 2020

Empresa Código Qtde
TANGER FACTORY OUTLET CENTERS INC SKT 32

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

4 COMMENTS

  1. VDD,
    Fiz algo semelhante, estou nele desde 2017, estava com PM alto. De julho a dezembro do ano passado fiz pequenas compras mensais. O racional era o mesmo, shopping aberto retornaria antes. Vi isso acontecendo aqui no norte do país, no sul seria ainda melhor uma vez que adotaram menores restrições.
    Grande abraço.

  2. Show Viver,
    Gosto bastante do seu método de investimento e colocar uma parte em risco para poder dar uma acrescida ao capital.
    Quando estiver já tranquilo em busca da Minha IF, vou começar a pegar uma parte dos meus alugueis e Dividendos, vou começar a fazer alguns aportes em ações ou FII de pequeno valor que ficaram abaixo mas tem excelentes fundamentos claro.
    Depois vou te mandar um e-mail e mais sobre trabalho referente a sua empresa, ela e de de programas para contabilidade correto?
    Este ano de 2021 que vai entrar provável que iremos mudar o sistema do escritório nosso e gostaria de saber mais do seu.
    Att
    Eu Candido

    • ola E

      tem q ter emoção mas com moderação kkkkkk

      na verdade não atendo contabilidade não, trabalho em conjunto com elas pq acaba q o peq comercio varejista não tem um contado alocado e precisa dessas contabilidade para terceirizar.

      no caso eu não atendo especificamente contabilidade mas o cliente da contabilidade é meu cliente em comum

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